破顶升租不得随意

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业主对店面进行整修和维护,租客有义务与此配合。但民法典第1724条规定,如果业主承担费用的维修工程施工超过40天,租金将按比例减少。但现实中,租约里常出现特定条款与之相抵触,规定租客因此类工程延期所遭受的损失只能自己承担,不得要求补偿。因此,租客应仔细查看租约内是否存在类似抵触条款或其它规定。

话说回来,对此类抵触条款的严格解释和判例认为,只有在施工致使店面完全不可使用时,房东才不得向房客收取租金。续约时,常会因新房租不能达成一致,而对簿公堂。尤其房东会以明显改变硬件设施为由,力图破顶升租。若其出示的证据能说服法官,房租就可破顶上升,即以一种与店面实际价值不相符的形式增加房租。

这里给大家介绍一个真实案例:房东给大楼安装了一部电梯,他认为位于八楼的租客的店面性质被明显改变,于是要求破顶升租,然而上诉法院拒绝了他的要求。诚然,电梯的安装已远远超出日常简单维护的范围,毋庸置疑也改变了店面的地段特性,让大楼变得更舒适、更吸引人,但它并没有对八楼租客所从事的商业活动带来显著影响。该租客的主业为教学,副业为卖雕塑。电梯的安装甚至还给其日常营业带来负面影响,因为走楼梯的人少了。

所以,能不能破顶升租,除了要看是否有显著设施变化,更要看该变化是否给租客带来正面效应。尽管商法典L.145-34条并没有提起第二点,但最高法院最终还是驳回了房东的上诉(最高法院于2008年7月9日的判决)。

撰稿:励敏(国际法律助理)
巴黎孙涛律师事务所
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五月 8, 2016 |

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