巴黎租房：留学生必看！！！
0前言:发帖初衷是因为一直看到有很多同学在艰难地找房子，尤其是每年8，9，10月份开学期间，大多数人刚到法国在语言不通，当地的租房法律法规也不太了解的情况下盲目乱找。我觉得有必要写点实际些的东西大家共勉，纯粹经验之谈。基本上根据巴黎中国留学生租房的实际情况写的，并将逐步调整完善，希望能给大家带来一定的帮助。如果遇到任何困难或者租房上困惑的同学，大家可以提问(跟帖留言)，我在能力范围内会为大家解答。
房源
巴黎是世界第一大旅游城市，住房相当紧张。不管什*么时候找房都不会太容易，这点不仅是对中国学生，对其他外国人甚至法国人都很难！现在很多的法国中介索性就放弃了租房这块的业务，只做房产买卖这一块，因为租房这一块的确比较难做。所以，大家也不要老觉得中介的白眼不好看，态度不热情。实在是房源太少，找的人太多。大家刚开始准备找房的时候，首先要准备好必须的材料(大家都知道材料在法国的重要性)，不管是送去房东还是法国中介公司都是如此，有条件的同学除了准备自身的材料以外，最好还准备担保人材料或者银行担保材料，然后在看房的时候同时出示这些复印件。一般情况下，都是房东或中介公司来选择房客。也就是说他们可能拿着10多份的材料挑选一个他们觉得合适的。所以，大家要有长期抗战的心理准备。
我不推荐一些法国中介所谓的找房卡，因为很多卡里的信息都是直接从pap或者其他个人租房的网站上拷贝下来的。虽然很便宜，但基本用处不大。当然，有担保人，有足够的预算，找一些靠谱的大中介还是比较快能找到房子的，自然还不能少了运气，这里给大家推荐几个网站www.seloger.com或者www.avendrealouer.fr，都是法国中介公司集合的网站，信息比较集中，更新比较快。没有条件上网的同学，也可以在报刊亭买到同样信息的报纸。
说到运气，www.pap.fr(个 人对个人，非中介公司，每周四更新)上面的房子则是完完全全靠这个了，完全是房东凭自己喜好挑房客，往往联系好到了看房时候才发现有几十个人拿着材料在等 着房东(因为所有人都想没有中介费)，困难程度可想而知。所以，决心在pap这样的网站找房的同学，必须携带好担保人材料和本人材料，而且随时准备应对房 东的额外要求，考验自己的忍耐力。要不然纯粹是浪费时间。但是这里指出一点pap上的房子并不是完全难找，难找的是便宜的房子，尤其是四五百欧左右的STUDIO，因为太多人都在找这样类型和价位的。上千欧的房子还是可以尝试的，毕竟找的人没有这么多。当然你同样要具备比较强实力的担保人，因为担保人工资的收入至少是房租的3到4倍。这里要提醒大家注意一 些实际存在的租房行骗行为，比如一些法国租房网站有部分骗子利用大家都想租到便宜好房的心态，要求提前汇款押金的方式骗取，此类的信息都是不留电话只留邮 箱地址，你联系上之后会发给你假的房间照片，一切都让你觉得很实惠捡到便宜了，心动之后你可能在没看房之前给骗子汇款一个或几个月的押金，这样骗子就得逞 了而且从此消失，所以请大家不要被一些低级骗术迷惑，擦亮眼睛。
学生公寓有 好有差，有便宜有贵的。大家首先要搞清楚这家公寓的性质，有完全公家的，完全私人的，也有半公半私的。公家的学生公寓一般是要提前一年左右预定，而且入住 者有一定的学校和学历要求。而私人的学生公寓基本上完全以营利为目的了，如果还有空闲的房间，一般都可以拿到申请的表格，上网下载或者直接去公寓管理处拿 都可以。之后就是看你的材料和你担保人的材料了。当然还要经过漫长的审核(比一般的中介时间都久).但是值得注意的是最近有一些私人的学生公寓还要求入住者交纳相当于一个月的房租作为frais dossier,其实这是变相的中介费.这就要求大家在拿表格的时候问清楚.以免之后难堪.
还有就是我们战法上的租房帖子，这也是现在大多数留学生寻找房源的场所。凭良心说，有好房子，也有很差的房子，大家务必擦亮眼睛。要明白什*么房子是可以租，什*么房子是不能租的。论坛里面鱼龙混杂，特别要注意一小部分心术不正的人利用黑租房达成他们非法敛财的目的，既然是国人的论坛，那么语言不是问题情况下，大家一定要多参观，多比较，多注意是否有正规合同，出租人是否是真房东。中介费是否合理。千万不要贪图一时便宜租没有保障的房子。大家可以本着以下这几条规律去选择看房房源(非常重要):
1，先是租房最好是签正规的长期合同，因为在法国只有长期合同才是最好保障房客权利，比如房补申请比较多，房东不能随意赶房客走，房东也不能随意加房租等等。这种合同一般叫369合同(3年6年9年签一次的意思)。签1年以下(含1年)的合同都是短期合同。这里要特别注意的是，不是说签3年的长期合同你就必须在里面住三年，你要是想退房，也同样可以在一年后甚至更早就退房，提前2个月以挂号信形式通知房东即可。
2，电单或者煤气单是写房客名字的，并且能申请房补的。一般369合同申请到的房补要多于1年的短租合同。
3，其次是交通方便，出站就可以很快到家的，区分比较好的，比如92省等(这样可以减少被抢的几率)。
4，尽量找没有中介费的，如果有，要看是哪种，历史问题还是黑中介？如果是历史问题要衡量当自己搬出后是否能收回。被人收了中介费的话也得有个合理范围，一般来说1个月房租的样子，多了你就当冤大头了。
5，房屋是中央供暖，这个很重要，因为暖气烧电会很贵，尤其是一些阁楼，因为墙体普遍比较薄，怎么烧都不暖和。。。一个冬天下来，估计你账单上会多出几百欧的支出。
6，发帖者对房屋有详细介绍，贴有图片，有电话联系方式，是真房东或是即将搬走的房客而不是”二房东”。
7，价格放最后是要提醒大家，认识到巴黎本来就是寸土寸金，一分钱一分货，千万不要贪便宜”租”到今后给自己麻烦不断的房子。
房东(或者SCI)
一定要注意，所谓房东是购买了房产的人或公司，拥有房子的所有权，也只有房东有权利签署房补。
在法国，对于外国留学生来说，房东或者SCI的作用比较大，因为要给学生签房补和开具住房证明等等。大家一定要认清哪些是真正的房东，真正的房东是买下房产的个人或公司，是需要交地产税的。但是现在当地华人和中国留学生中有一些人租了房子，然后再高价转租出去牟利，被称之为二房东(这个称呼也是近几年中国学生中流传着的，其实就是房客)。个人建议是不要租住所谓的二房东的房子，因为在法律上没有任何保障。直接的面对真正的房东或者中介签署合同是最正确的。
SCI指的是民事房地产投资公司，由几个或多个人合股购买房产，所以其中的股东就是房东，然后以公司形式出租给学生，是法国比较常见的正规出租方式。
一句话总结: 根据自身情况选择如何去找房源，学会分辨房屋好坏，并且要和房东有很好的沟通交流。
地段问题
很多刚到巴黎的同学往往忽略地段区域的好坏而只考虑房租价格的高低，其实，对于地段的考虑在巴黎租房上尤为重要，而且地段决定价格。因为大家都是出来留学的，时间很宝贵而且在国外生活人身安全是绝对不容忽视的。巴黎的房价根据地段区域的好坏差别很大，这里我大致做一个框架概念，给所有找房的朋友一些参考。
首先是小巴黎，就是我们经常讲的一圈，二圈。一 共分20个区，当然每个区都有各自特色，其中安全指数较高的是1，2，4，5，6，7，8，9，12，14，15，16，17等区。这些区移民较少，法国 传统特色浓郁。其次是3，10，11，13，18，19，20区，这几个区都有移民居住点，3，10，11区有部分温州人居住区域，对于中国学生来说买菜 是方便许多的，但是要注意Chàtaeu d’eau ; belleville;Couronnes等地方，这样的地铁站周边地段，有很多阿拉伯和黑人的无业游民长期驻守在地铁边充当电线杆，这些地段的卫生和气 氛也是很糟糕的。13区就不用讲了，老华人区，出国和没出国一样。18，19，20区因为长期有阿黑移民居住，所以安全上的名声一直最不好，巴黎北部的 13号线直达巴黎八大方向的地铁换乘处要小心，是小偷最喜欢照顾的地铁站。但是这些地方也有旅游景点也有休闲居住的好地方，比如蒙玛特高地，比如 stalingard附近的小塞纳河，所以建议大家挑选房子的时候一定要实地参观，并注意周边的地铁环境和商铺。当然小巴黎总体的房租是最高的，不管怎么样都便宜不下来。
然后再讲讲巴黎近郊，也就是92，93，94三个省。92基本在三圈，93，94则在三圈至四圈，甚至有部分在五圈。大部分的留学生都是住在这三个省份，但是，这三大块里面有很大的不同，初来巴黎的同学尤其要有概念，总的来说:
92省比较好:
传统法国区，基本上没有移民区，人居环境也不错。尤其是巴黎从香街往la defense区域西扩一直到nanterre(92省省会)区域，现在已经作为巴黎最繁华的商业CBD中心在发展，对于学习和实习工作的同学们都很合适，而且RER A线作为巴黎中心枢纽线路，从东到西，贯穿整个小巴黎，沿线都是重要交通枢纽站点。所以交通非常便利。稍微要注意一下的的是北边与93接壤的边边上Gennevillier，Clichy的部分区域，因为离93近，所以部分环境卫生不是很好。基本92的房租价格已经接近小巴黎甚至超过小巴黎(比如la defense区域)。
94一般:
是法国主要的犹太人区，但是靠近13区，买菜还是方便的。但是94现在的交通不是特别便利，并且阿拉伯人和黑人也不少。尤其一些乘了地铁之后又换乘BUS的房子，交通实在不方便，非常浪费时间。并且一般晚上8，9点bus可能就没有了。房租要比92和小巴黎便宜一些。
93相对要差一些:
上 年的法国移民暴*乱就是从这个省扩展出去的，也是大部分被抢被偷事件发生的集中地区。这个区域长期以来是大多非法黑人阿拉伯人移民盘踞的地盘，尤其是北边 这一快，不过，靠近94也就是靠近巴黎东边的部分区域还是可以的。当然房租也是最便宜的，住这个区域的同学一定要多观察周边环境和交通，并且一定要注意人 身安全。
最后是远郊。也就是77，78，91等省，基本都在5圈或6圈以外，交通不方便，有些还要坐火车。但是有很多安静的小镇，房租也便宜。这里先搁置不谈。
一句话总结: 选择安全的地段，选择方便的地段，身在海外，最重要的还是自己照顾自己。
担保问题
之前谈房源，其实都涉及到担保的问题。这一直是困扰很多留学生的问题。尤其是现在开始有很多的学生公寓也开始需要担保人。
担保分两种，一种是银行封钱担保，一种是找在法国有收入的人做担保。前者是要把相当于6个月到18个月房租放到银行里冻结，然后银行出具证明，当然有充分经济来源的同学可以做，问题是往往很多房东和中介都不接受银行担保，所以这点要看房东是否接受。当然，一大笔钱压在银行里不能动也是件痛苦的事情。
其二是你得有担保人，必须确定其月收入能达到房租的3到4倍。一般来讲，担保人要准备好最后一年税单，最后三个月工资单，银行RIB ，法国身份证，EDF ，最近一年的地产税(担保人本身不是房东的话准备最近的交房租证明)。
一句话总结: 担保是租房的一块拍门砖，不管如何，诚信始终最重要。
合同问题
不管你什*么途径找到的房子，都要和房东签署合法租住的合同。一般正规的合同都是1年到3年的。
如果房子是non meuble 的话(没有家具),房东必须签署至少出租3年的长期合同，也就是统称的369合同，这种合同在最大程度上保障了房客的权利，比如能申请到较多的房补，房东就不能随便涨房租，也不能随便赶房客走等。(大家可能会问，那么签3年是不是要住满3年呢，答案当然不是，即使你住了1年甚至更短时间要走，只要提前写挂号信就可以。所以大家签署这样的正规合同是有益于自身的)
这样的房子，一般都有住房证明和你自己名字或者合住者名字的水电单。
如果是有家具meuble的 房子，则没有这个限制，房东可以选择任何时限，例如8个月，18个 月。但是同样，相对于房客的权利就没有长期合同那么保障了。房补也相对少写，房东也比较容易拿回自己的房子。如果想退房的话，non meuble的必须是2个月之前通知房东, meuble的则减少为1个月，但是具体要看当时签署的合同规定。
按照正常程序，退房时，房客一定提前2-3个月先写挂号信通知房东。
因为巴黎的房子很紧张，所以很多留学生把自己租来的房子再转租给别人或者开一些家庭旅馆，往往很多纠纷就是从这里来的。这里一定要指出的是co-location和sous –location, 说白了，就是一个是合租伙伴，一个非法二房东。所谓的二房东其实就是租了房子之后再转租给别人的房客。法国的规定是房客可以把房子转租或者分租，但必须经过房东同意。而且盈利部分应该由房东所得。如果房东同意并签合同的，就是co-location(合租) ,而且co-location是有住房证明和房补的。而非法的sous –location是未经房东同意私底下把房子出租给其他人，而且没有任何合同和证明材料的。当然也没有房补的，最麻烦的是连保险都没有！！也就是说在法国根本查不到你这个人的存在。。。没有合同保障的情况下会衍生很多麻烦，比如无法续居留(警察局现在严厉打击买卖住房证明或假证明)，比如你随时都有可能被人踢出门，有一些学生贪图便宜租了这样的房子，那就天天祈祷不要发生事故吧，所以，强烈不推荐大家租那样的房子。同样，要警告所有做这样事情的同学(非法二手房东)，不要拿租来的房子去私下牟利，惹麻烦上身，因为这样，可能会断送你在法国的留学生涯，已经有学生被警察局以非法营利的罪名遣返回国的案例，战法论坛本身也是受到法国警察局监督之下的。
每份租房合同必须要认真阅读，切记并遵守里面所写的各项规定，什*么事情是房东不允许的，什*么事情是房客的权利。这点很重要，可以避免今后的纠纷。
一句话总结: 签正规合同，租正规一手房子，不租二手房
押金问题(居住税问题)
房东是必须收取房客租房押金的，但请大家注意，这个押金的作用是防止房屋出租期间房内设施和墙壁的损坏。法律上，这部分钱是无法抵消房租的。正常的租房，押金一般为两个月房租。也有部分房东收取一个月押金。但是请大家务必注意，房东是没有权利收取更多的钱作为押金的。如果有些房东提出收取三个月甚至半年的房租作为租房押金。大家就务必要拒绝，这样的房东要么是法盲要么是心存吞钱的嫌疑。押金的退还一般是在房客退房之后两个月内(也有可能是退房当天)，房东需要根据入住时所填的房屋状况表(état de lieu)检查退房时候的房屋状况而做出合理的判断。很多因素都会导致押金被扣，比如在墙上有洞(钉钉子)，比如潮湿导致的墙皮发霉起裂，比如厨房太脏油烟熏黑墙面，比如房间内设备人为破坏等等。。。当然，在法国，被房东扣除租房押金的事情时常发生，这里的确存在着一个谁有理的问题。但是最重要的还是要取决房屋状况表(état de lieu)和租房合同。因为上面很清楚写着当时入住时后的房屋状况和房客应该遵守的租房规则。所以这里提醒大家，毕竟是租来的房子，除了按时交纳房租以外，更要爱护租来的房子，保持清洁，免得退房时候被扣除押金。
当然，碰到恶意和无理扣除押金的坏房东，协商后未果，大家也不必客气，可以走法律程序追讨押金(前提是你要清楚自己是否有理)。
还 有一点房东扣除押金的理由是房客的居住税，因为房东担心你走后税务局来了催缴单。这点是正常的。任何人在一个地方居住1年以上(每年1月1号还住着)就必 须缴纳居住税，一般居住税是房客自己去交，每年年初会收到当地税务局催缴税单。当然如果是没有收入的学生，是有权利减免居住税的，但是正常的做法要自己跑 去当地税务局，获得一张无收入不需交纳税收的证明。一般税务局的人都会很热心帮你开，然后你拿着证明给房东，告知房东可以不必缴纳。
一句话总结: 一定要保持房屋清洁，原样退房，避免不必要的押金被扣
水，电和暖气:
一般来说，在法国正规出租的房子都是房租+杂费的方式出租的，或者是房租包杂费(charge compris)。杂费当中包括了物业，看门，电梯，垃圾和水费(甚至暖气费和热水)等等。大家注意，法国的水费是包括在杂费中的，无需额外缴费，但是大家还是要节约用水，因为即便是包括在杂费中但还是有一个限度的，超过了这个限度，房东则会多负担额外的水费，而房东也可以之后要求房客额外支付。
电费(EDF)和煤气费(GDF)在正规租房当中一般是不会包括在房租中的，都是由房客自己申请并且用房客的名字，同样，这两份单子对于在法国生活的外国学生来说也是极为重要的，比如续居留，开银行，签手机，申请父母探亲等等都需要，这也是你在法国有合法居住的证明，所以希望广大留学生不要怕麻烦，都去自己申请并写自己名字的电费单或煤气单。
暖气问题大家需要注意一下，巴黎位于法国的北部，冬天还是比较冷的，所以一般出租的房子都设有暖气系统。有楼房统一供暖(中央供暖)和自家用电烧暖(电暖) 的差别。中央供暖一般包括在杂费中，所以包了杂费的房租就比较清楚了。而电暖是根据你的用电量来计算的，在房租上自然是体现不出来的。如果租了带电暖的房 子，一定要考虑到冬天取暖的费用，因为这笔费用开支不少，有些房子不包暖的话一个月就能烧掉了几百块钱。所以希望这点大家在找房的时候务必搞清楚，建议尽 量选择中央供暖的。
一句话总结: 一定要节约用水用电，暖气最好是中央供暖而不是烧电的
房补问题
首先想说的是，法国的房补政策(尤其对于外国学生)，只是一种法国特有的社会福利。比如英国美国日本就没有这样福利，但伦敦纽约东京这样的城市房租依然高于巴黎。这个话说在前，只是希望大家在申请房补的时候心态上平和些，房补是自由申请的，你可以申请，当然也可以不申请。只要是合法纳税的房东，都会愿意帮学生在房补单上签字，但是房客要自己去申请和停止。至于房补能拿到多少，是根据你的个人情况，比如年龄，租房是否带家具，是否长短租来决定的。一般高的房补，个人在200左右。couple在230_290左右。同时，你的房东也会收到CAF的信并且要回执来证实你的确交了房租并做税务上的澄清。一 般来说，入住的第一个月是没有房补的，之后要跟着你的居留长度按月给你，居留到了，房补就自动停掉了，要继续居留才有第二年的房补，之前几个月的也会累计 在一起给你。这里我要提醒大家，既然是申请社会福利，就不要做违法的事情，1，不要提供虚假房客信息给房补中心，比如假couple，买的房补号等等。现 在房补中心已经注意到一些中国学生的作假行为，并会直接上门查证，记住，这属于是非法骗取社会福利，是一种犯罪。
链接申请房补的详细步骤 http://bbs.revefrance.com/thread-604438-1-1.html
有同学问:为什*么战法上有这么多没有房补的房子出租？其实很简单，
1，出租人本身是租来的房子，自己拿走了房补，再转租出去。良心好的去掉房补把房租出去，贪心的就赚点房租小钱。
2，出租人没有权利出租该房，比如是政府补助房或者廉租房。
3，逃避税收的房东。
一句话总结: 尽量租住可申请房补的房子，合法合理享受福利。
住房保险
在法国，住房保险是一件不容忽视的事情。是所有正规租客都必须要购买的。因为租住房子期间经常会遇到房屋管道漏水等常见问题而造成损失的，一切都需要找保险公司，甚至涉及入室偷窃，火灾，地震等无法估计的因素。一般是房东要有房东的保险，房客要买房客的保险，是分开的。房东的保险是在房子空着或者房东自己也住里面的时候生效，房客的保险就是房客居住期间发生的漏水等事故问题生效的。保险是跟着人和合同走的，你换房子了保险也要跟着换地址，所以，不管是合租和单租，都要去银行或者保险公司购买保险，一年支付一次，合同是自动续的，换地址或者搬家都要提前写信通知银行或者保险公司。买的时候要告知保险公司自己的学生身份，可以有优惠，一般价格在45欧到200欧一年(看房屋类型和面积有些差别)。基本上每个银行都有自己的住房保险业务，大家也可以向AXA等专门的保险公司购买。
