华商案例 (二) 《租约到期,房东既拒续约也不补偿该咋办?》

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林太太一家是78省一家亚洲餐馆业主,虽然近年来经济不好、生意大不如前,这片小店却是全家生活的依靠。今年五月初,林太太收到了执达员送来的一份房东菲利普先生的信。房东提前6个月正式通知林家,在369租约到期后将不再续约。另外,菲利普先生以林太太的经营存在商法典145-17 中规定的重大事由为据,拒绝赔付餐馆fonds de commerce因拒约而遭受的损失(indemnité d’éviction)。

听上大学的大儿子读完拒约信之后,老太太顿时晕坐在餐馆门槛上。林太太靠着已故丈夫留下的小小积蓄艰难创业、苦心经营十来年,独自支撑全家。眼看着儿女逐渐长大,双亲也已移居法国靠她抚养。本盼着商业租约到期后通过续约稳固经营,可是如今拿着这个黑心房东的通知,林女士非但不能续租,连辛苦经营十多年的fonds也要丢掉。房东最后尽然连法定赔偿金也不给。

听说了92区刘太太对抗房东恶意拒绝续约的案例故事(已刊登于华人街报第13期)后,林太太在大儿子的搀扶下找到了中国领事馆附近的律师事务所。在律师的帮助下,林女士将房东起诉到法院。一审法院判定房东败诉,并驳回其拒付补偿金的理由。这样一来,林太太虽说续约不成,但至少可以获得经营十几年的fonds相应的补偿。然而,房东接下来对判决提出上诉。时隔三年上诉法院才做出了维持原判的决定。但在二审判决做出的30天后,房东向林女士发出通知,在通知中宣告了自己撤回之前不再接受续约并不支付补偿金的决定,转而愿意和林家续约。这个通知看似圆满,但此时此刻对林太太已经失去意义,因为在等待判决的这些年,林太太已经觅到了新的店址,开始了新的经营。不过,房东又一次逃避赔偿金的行为,让林太太很是愤怒。

房东是否可以通过撤回自己不再续约的决定来避免支付补偿?在法律上,房东这种改变之前不再续约的决定,通过重新续约来避免支付赔偿金的行为是房东行使反悔权的行为。这一反悔权规定在商法典第145-58条。反悔权的行使必须遵守两个条件:首先要在判决(en force de chose jugée)做出15日内提出反悔,则由房东支付诉讼费用并向房客发出续约的通知;其次,这一反悔权的做出必须要在房客仍在原地经营,并未找到或购买新址的前提下。由此可见,房东在判决做出30日后发出的续约通知是不合法的。因此,林家有权要求房东支付与其损失的fonds相应价值的补偿。我们提醒华商在遇到类似问题后,积极行动、及时维权。

作者:巴黎孙涛律师事务所
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五月 8, 2016 |

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