在法国置业的法律问题

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    在法国安置一个居所,或从投资的角度在法国置业,都要了解购置房产的操作流程、相关法律及税务规定。法国法律有其特殊性,一旦买卖双方就标的物和交易价格达成一致,合同即成立,买卖即达成,因此投资者要在前期谈判过程中格外注意,以防在尚未做出是否购买某处房产的决定时就已经受到合同约束。
       投资购买概述
       无国籍限制:法国法律对外国人购置法国房地产没有附加限制。个人投资者,无论是法国人还是外国人,都有权直接或通过特殊目的公司(Special purpose vehicle)在法国购买房地产。
       申报义务:根据2003年3月7日的法令,外国投资者(即非法国居民)如果在法国进行房地产投资的投资额超过1500万欧元,须向法兰西银行和法国财政部申报。如果投资者不履行申报义务,可能会遭受法国海关法典中规定的处罚。
       特殊目的公司:除了直接收购房地产以外,您也可以通过设立一家公司的形式来进行房地产投资,或收购一家持有房地产的法国公司。小规模收购一般可以由购买者以直接收购模式或通过民事房地产公司(Société civile immobilière,简称“SCI”)来完成。民事房地产公司SCI主要用于房地产的持有、管理及出租业务。设立一家SCI,至少需要两名股东,但没有最低注册资本要求。
       收购项目的融资
       贷款合同:根据交易规模,房地产收购过程中时常涉及贷款。贷款合同可以用私署文书或公证文书形式签署。法国法律规定贷款的整体实际利率(Taux effectif global)必须在书面协议中写明。不履行此项规定或利率计算失误,将导致法国法定利率直接适用于贷款合同。
       担保条款:银行或金融信贷机构通常会要求借款人对贷款予以担保。如果是个人贷款进行房地产收购,银行通常会要求将不动产进行抵押。为了使不动产抵押具有对抗第三人的效力,要在土地管理局办理不动产抵押登记手续。原则上,抵押的房产将保证整个债务以及超过三年期限的债务所产生利息的偿还和支付。抵押权人在行使抵押权时,不是自动获得并且出售房地产,而是必须履行特定的执行程序。然而贷款合同双方也可以协商一致在合同中加入一条“自动生效条款”,旨在约定在满足条款所列条件的情况下,抵押权人可以直接取得被抵押的房地产。
       收购过程的运作
       在法国,收购房地产的过程相对规范,我们在此介绍一下,购买一处单一房地产通常会使用的合同性文件和条款。
       意向书:通常情况下,收购的第一步是买方向卖方发出购买意向书。如果意向书经过谨慎起草,可不被视为要约。双方只有在签署购买选择权或者双边承诺(Promesse synallagmatique de vente)后,或在发出要约或接受要约后才受到合同义务的约束。
       排他权:当买方将其有意购买房产的意愿告知卖方,到买卖双方签订初步协议的间隔期间,买方可以获得就此项房地产购买的排他权,以便对拟购房地产进行调查。
       初步协议:如果买卖双方对于交易主要条件达成一致,接下来就是确保买方对此项房地产的选择权,以便买方就此项房地产展开尽职调查,或申请相关许可证,如建筑许可证。选择权的期限根据上述前置条件的实现情况而定,一般为2到6个月。
       初步协议有两种:购买选择权和双边承诺。区别在于,前者只约束卖方,即买方在一定时期内拥有选择是否购买的权利;而后者约束协议双方。两种初步协议通常都要求买方支付定金,一般为出售价格的10%。在购买选择权项下,如果购买者不行使此项选择权,定金不予退还;如果行使了此项选择权,定金将用于抵扣部分购买价款。如果条款中约定的对于购买者有利的条款未被满足,10%的定金可退还买方。双边承诺中,如果约定的前置条件未能实现,定金也可以退还。
       双边承诺是附条件的合同,要在税务机关进行登记。一旦前置条件得到满足,交易即达成;登记税和其他税费需要在前置条件满足后一个月内缴纳,或者必须在这一个月内签署正式的公证协议。
       销售契约:在房地产产权转让过程中,公证十分必要。房地产的直接收购只能通过签订公证契约的方式,才能在土地管理局公布,并对第三方产生效力。公证人负责起草协议(买卖双方各自的律师也会参与)、见证签字、完成购买款项的支付以及对房产所有权转让进行公告。实践中,通常是卖方选择公证人,除非买卖双方另有约定,公证人的费用由买方支付。公证人费用最高可达收购价格的0.825%,包括为公证费用19.6%的增值税。公证费税前超过8万欧元的部分,可协商予以减少。但如果买卖双方各自选择公证人,即两个公证人介入同一交易,双方公证人平分应得的公证费,在协商减少公证费时,应取得两个公证人的同意。除公证费以外,还需向土地管理局支付登记费用,登记费用为房地产交易价格或市场价格(二者中取高者)的0.1%。此外,如果交易中涉及不动产抵押,还需缴纳为抵押金额的0.45375%的公证费,外加为公证费19.6%的增值税,以及为抵押金额0.715%土地管理局的登记费。
       典型性合同条款:初步协议中通常附带前置条件,比如当地政府表示放弃其享有的优先购买权或买方获得贷款融资等。虽然按法国法律,房地产产权转移方式只有以公证契约的形式为之,但初步协议的重要性还是不容置疑,它通常包含公证契约中将规定的条件,因此起草初步协议要非常谨慎。根据法国法律,房地产交易中不存在标准条款,因此房地产买卖合同的篇幅可能会很冗长,因为它要明确阐明交易所涉及的所有条件和条款。
       土地登记:所有的房地产出售、转让及抵押必须到房地产所在地的土地管理部门进行登记,以产生对抗第三方的效力。
       税务问题
       交易中涉及的税务:房地产收购通常要缴纳登记税,某些情况下也可能涉及增值税。购买法国的房地产要缴付为购买价格5.09%的登记税,但在某些情况下,例如购买建成不足5年的房地产或购买一块土地建造房地产,登记税的税率仅为0.715%。如果购买的是房地产公司的股份,例如SCI的股份,应支付的登记税税率为相关资产的市场公允价值减去该公司为获得房地产而产生的债务之后的5%。除非双方另有约定,登记税由买方支付。如果买方没支付登记税,卖方承担连带责任。另外一些情况下,房地产交易要缴纳税率19.6%的增值税。增值税主要适用以下收购:可开发空地的收购、可改造以及主要修缮工作已在进行中的建筑物的收购、距竣工不足5年的建筑物的产权转让及远期出售(例如期房出售)。此外的其他交易一般无需支付增值税。
       投资涉及的税务:对于出租房屋所获取的收入,个人需缴纳个人所得税,税率目前是0%到41%,其中对非居民个人的税率最高为20%。公司要缴付企业所得税,税率为34.43%,小规模公司可适用较低的税率。此外,根据投资的类型和交易的结构可能要缴纳交易税或地产税。
       出售房地产时所涉税费:卖方出售房产或公司股份后,可能要支付资本收益税。个人投资者,就出售法国房产或者出售房地产公司的股份所获收益,要支付税率为19%的所得税及15.5%的社会保障金。一些情况下,根据持有资产时间的长短,资本收益可能无需缴税。但非法国税法居民出售者要缴税率为33.33%的预扣税,由该非法国居民在法国税务代理人代为缴纳。
       法国财富税:非法国税法居民,就其在法国拥有的财产应支付法国财富税,但金融投资除外(如证券投资,如果股东所持股份为10%以上并且持有时间超过两年、或在股票初发时进行认购仍属于财富税的征税范围)。除例外情况,法国税法居民也可能需要因其所拥有的在全球各地财产缴纳财富税。法国财富税起征点为财产净值达130万欧元以上(2012年规定),税率为累进税率,130万欧元至300万欧元的税率为0.25%,300万欧元以上税率为0.55%。
       房地产3%税:为防止个人通过外国公司间接持有法国房地产的方式来逃避财富税,法律要求在法国持有房地产的公司对其股东身份进行披露。如果不履行披露义务,公司每年要缴纳为房地产市值3%的税。理论上,任何一位在法拥有房地产的法国公司或外国公司,如果持有的房地产不是供公司专业活动所需,都要缴纳此税,税额为该房地产市场价值的3%。该项税种按每年1月1日的情况进行计算和支付,每年5月15日之前必须完成支付。然而,法国公司或组织、位于欧盟境内的公司或组织、以及位于与法国间签署含有政府协助条款或非歧视条款的税收协定的国家和地区,如中国公司或组织,只要履行了股东身份的披露义务,都可免予缴纳该项税收。身份披露义务适用于股份控制链条的各环节,除非被披露身份的股东被豁免其本身的披露或纳税义务。

       来源:海外置业

五月 8, 2016 |

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