在法国商业租约的房客要退休,该如何转租约?

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巴黎王先生问:我和太太是一家个人企业的经营者,经营的线行店铺已经有20几个年头,租约为9年租约,场所用途中规定只能做线行生意。现 在我们年纪大了想退休,但近几年来线行生意越来越不好,我们想将线行转让给别人又卖不出一个好价钱,如果线行转做餐饮业也许有人会出一个好价钱买我们的租 约,因为附近餐馆的生意都非常好。听说如果退休,可以随时解除租约,或改变经营活动。具体应该怎么办 ?

华律师答:王先生所讲的情况涉及商法典第L145-4条和L145-51条的相关规定。商业租约的房客,在申请享受其退休权的情况下,可以随时解除 租约或转让租约并改变经营活动。这里的房客可能是个人企业的经营者,或者是单人有限责任公司的唯一股东或有限责任公司的至少从两年以来即是大股东的个人。

在一般情况,9年商业租约中,房客只能在租约每三年满之前提出解除租约。但是如果房客申请享受退休权利,可以在租约的任何时候提出解除租约,但是应至少提前6个月通知房东并必须由执达员将该解除租约的文件送达房东。

如果是转租约并要求改变场所经营活动的,应通过执达员通知房东及在店铺上设置了优先权的债权人其希望转租约的意图,并说明新的经营活动的性质和转租约的价格。

房东在收到转租约及改变经营活动的通知之后有三个选择:一个选择是优先购买租约的权利。即在同等价格的情况下,房东可以优先买进该租约。一个选择是 反对新的经营活动,房东必须诉请法院裁决,反对的理由可以是新的经营活动与大楼用途、特性及状况不相容等。一个选择是房东接受该转让。在接到通知之后两个 月内房东若保持沉默则等同于接受新的经营活动。

但是需要注意的是,关于房客因退休理由转租约并改变经营活动时,房东是否能涨租金的问题,法律没有明文规定。在司法实践中,巴黎上诉法院认为房东不可以立即提出涨房租。但是不论如何,房东可以在租约9年到期时续租约时要求不按照法定指数涨房租。

五月 8, 2016 |

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