应对房贷利率升高:购房者有哪些手段可利用?

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房地产全攻略

巴黎地区一对年轻夫妇最近在独立房贷中介机构Credixia的帮助下,经谈判获得27.5万欧元的购房贷款,贷款期为20年。大众银行 (BANQUE POPULAIRE)同意给他们4.15%的固定利率,并赠与贷款担保机构Casden的免费担保。他们还向退休保护、储蓄及遗产协会(Aprep)获得 了利率只有0.17%的死亡及残障保险。这个例子证明,尽管一年来利率不断上调,累计上调了1%,但今天仍然可以想办法获得非常优惠的贷款条件。著名贷款 中介机构CAFPI副总经理认为,“贷款的水喉一直是开着的。现在的政策特别有利于购置房产。”

首先考虑补贴性房贷

为了降低总利率(taux global),首先要想到国家提供的所有补贴性贷款。您也许有权享受无息贷款、“1%造房捐金”(1% patronal)的低利率房贷或者所住城市或地区推出的补贴贷款,还有住房储蓄计划贷款。如果您有权享受这些补贴性房贷,可要求将所有这些房贷纳入总筹 资方案中,最大限度地延长利率最低的那种房贷的贷款期。

不妨冒险考虑可变利率

您还可以冒险采用可变利率。贷款机构UCB商业经理布尔乔瓦指出,“从长期看,经验表明,可变利率房贷比固定利率房贷的成本低。”顾客可以从专门银行和贷款中介机构那里找到最优惠的可变利率。

邮政银行不收档案处理费

购房不仅有贷款问题,而且还有房贷档案处理费、贷款保险、贷款担保等各种附加费。因此,利率虽然很重要,但并非唯一要考虑的因素。您可以在各种附加 费上考虑节约。大多数银行都要收房贷档案处理费,一般相当于贷款额的1%。但几乎所有银行都同意谈判这笔费用的金额。举例而言,邮政银行(Banque Postale)就不收此费。

此外,还要想到除了您的银行外,还可以到其它贷款机构认购死亡保险。例如,中介机构Credixia就向年轻人推出低利率保险,如借款人年龄在25岁,是中高级管理干部,不抽烟,十年期贷款可望获得0.09%的超低利率保险。须知,银行的同类产品平均利率是0.36%。

您还可以在贷款保障金方面节约,选择抵押担保或担保人担保。有何窍门呢?您可以发挥家庭成员之间的互助精神。如果亲属提供担保(可以以相当于贷款金 额的储蓄抵押),您可节约数千欧元。某些公务员互助公司负担其会员的担保费,条件是向他们的合作机构借款,并遵守一定的负债比率(法国通行的比率是不超过 收入的三分之一)。

另一个办法是:如果房贷金额较少,您可以抵押金融储蓄产品而免去担保。例如,借款10万欧元,7万欧元的人寿保险抵押就足够了,您只需付200欧元。

还贷期超过15年,最好选择现金贷款人特权登记作为担保

基本原则始终是避免抵押贷款。因为抵押贷款是成本最贵的方案。为此,您还可以找一家付费担保机构。储蓄金库、大众银行和BRED都有旗下担保机构, 它们的费用比住房贷款机构(CREDIT LOGEMENT)优惠得多。而大多数其它银行往往都把您推向这个机构。但是,如果您购买的是旧房,还贷期超过15年,最好选择现金贷款人特权登记 (INSCRIPTION DE PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS,IPPD)作为担保。这种担保(每借款10万欧元只要1126欧元)比住房贷款机构的费用少。这是一种比传统抵押担保(2800欧元)便 宜的抵押担保。

防患于未然的条款一定要谈判

在选择贷款担保和保险之前,您得预先评估一下还款的意外风险或提前还贷的风险。自申请贷款起,您就需要就上述两个方面谈判灵活条款,避免日后额外增加费用。

越来越多的银行提出多种选项,以便更改还贷期或月供金额。由此节约的费用远远超过取消房贷档案处理费。MEILLEURTAUX公司总裁克雷梅做了 一个计算。一个人最初借款10万欧元25年期,如借款头5年里每年提高月供金额10%,可以把还贷期缩短到15年,将贷款总成本节约3.3万多欧元。

此外,如果能够谈判争取到提前还贷不予处罚这一条款,您也可以节约相当于尚未偿还的房贷本金(CAPITAL RESTANT DU)3%的金额。假使您借了一笔10万欧元固定利率的房贷,借款不久就重新卖掉您的房产,那么仅此一条,您就可望节约3000欧元。当然,如果您的房贷 使用的是可变利率,提前还贷是不受处罚的。

最后重要的一点是,您别忘了谈判一项条款,即把您的现贷款移转到未来的新购房贷款上。例如,考虑到再过几年,您现在购买的房子因家庭人口的增多会嫌 小,您想卖小房、买大房,可贷款利率很可能在这段时间里会提高。为了防止这一不利条件,您可以保留最初的房贷,将其移转到新购房贷款上。仅此一条,您也可 望节约不少。

要是您的银行拒绝您提出的上述各项要求,您不妨去找房贷中介机构或专门贷款机构。想必会找到令您满意的房贷商。

仲秋编译自《收入杂志》

五月 8, 2016 |

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