如何面对银行收紧购房贷款？

受美国次贷危机影响，法国的购房者越来越难从银行贷到房款了。贷款机构将目光紧紧盯在申请房贷者的还款能力上，甚至房价的上涨也开始趋缓了。

贷款中介公司 Meilleurtaux.com 的总经理克雷梅尔表示，“许多在几个月前毫不费力就能贷到款的申请现在却遭到了拒绝。”他还表示，平均每个月收到的8000份申请中，贷款拒绝率已经从原来的3％上升到了8％左右。而在这位金融专业人士看来，其实这些申请者的材料“都不错”。Cafpi公司的副总经理塔博莱则指出，一年前，银行还批准给每月还款额达到收入36％的人贷款，而现在33％成了一道不可逾越的防线。另一家公司Empruntis 的负责人说：“如果你没有15％到20％的首付款，那么申请贷款的个人条件就得非常优越”，例如收入很高或者从事一份工作已达到了一定的年限。当一个人想卖了旧房再买新房时，银行越来越常采用专家上门评估的做法，而贷款上限也从待售房屋价格的80％降低到了70％，甚至60％！Ace公司的总经理认为，这并非是银行收紧政策所致，而是因为贷款申请者的还贷能力大幅降低了：“最近几年房价的上涨和贷款利息的提高使申请者的还贷能力变得更加紧张。”

贷款被拒的例子

以下三个由中介公司提供的例子说明，一年前还能顺利贷到房款的人，今天提出申请未必能被银行接受。

巴约讷一位身兼两份职的保安人员每月收入3000欧元，他想买一套价格为11万欧元的三室公寓，但拿不出首付。由于买房之前还买了一辆车，所以他每月房贷加车贷共需还款944.79欧元，余钱用作生活费可谓充足。但银行仍然拒绝了他的贷款申请，因为除了没有购房首付款之外，银行还担心他如果失去一份工作将产生还贷困难。
雷恩市一位工程师换了一家公司工作8个月之后，打算购买一套28平方米的单间公寓。房价为8万欧元，他的首付是6000欧元，每月还款额将达到收入的 33.9％，除此之外每月的生活费为1496欧元。但申请还是遭到了银行的拒绝。银行考虑到，他的首付款尚不足以支付公证员费用，另外，他也应该存储一定的资金以应对职业上的不测。
巴黎的一对夫妻月收入16400欧元，男方是公司老板，女方在一家公司担任财务总监，但尚未结束试用期。他们要卖掉现在住的价值60万欧元的房子，然后购买一套130平方米的五居室公寓，包含公证员费用和中介费在内的总房价为87万欧元。这对夫妇将来每个月的还贷额为收入的28％，远低于33％的上限，但银行对他们的贷款申请做出了拒绝答复，理由是女方工作尚未稳定，存在试用期后无法留任的风险。

解决方法

鉴于以上例子，专家对买房者提出了四点建议，以增加申请贷款的成功率：

1、确定预算

超过收入32％的负债率将使你很难找到一个肯贷款的机构。在这种条件下，一定要算清楚自己可供支配的预算有多少，然后再开始申请贷款。首先是家庭收入，包括固定的和不固定的；其次是个人首付；最后是扣除房贷还款之后的生活费。在这一预算中不要忘记公证费（约为房款的7％）和保险或抵押费（约2％）。此外还有一些其他花费，例如居住税、房产税、保险等等，有时候还需要一笔房屋修缮费……

2、货比三家

当你找到心仪的房子后，应该与卖主签署一份预售房合同（compromis de vente），然后再去银行或信贷机构申请贷款。如果你申请不到贷款，这份文件就作废了。而拿到这份文件后，最好的做法就是在银行和贷款机构中间“货比三家”，多投几份材料给几家你感兴趣的机构，因为有时候同样的要求在一家银行得不到贷款，在另一家却会顺利通过！无论怎样，不要害怕讨价还价。你还可以求助于贷款中介公司。

3、提高个人首付数额

第一次买房置业时，人们常常希望全靠贷款，但要知道110％的房价贷款是还款时间最长和最昂贵的。另外，信贷机构一般都会要求个人首付不低于总贷款额的10％。而且你的首付额越高，在和银行谈判贷款利率时你就越有优势。业内专家指出，如今年轻人买房，越来越多的首付款来自父母的赠与。

4、增加贷款来源

如果你的收入没有超过一定的上限，可以享受到一定数额的零利率贷款。这一政策是为了帮助低收入家庭初次购买主要住宅。但零利率贷款的总额不能超过房价的20％。另外，低收入者还可以享受到购买社会福利房贷款（PAS），这一贷款可以是房价的全部，还款期限为5年到30年。

春光编译