廉租屋的购买,转卖与出租

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法国一千万社会住房的房客都在考虑同一个问题——该不该买下自己的廉租屋(HLM)?萨科奇曾在总统大选期间许诺,在他五年任期内,每年 将卖掉4万套社会住房。而此前2006年只成功交易了5600套,并且有相当一部分社会住房的管理者反对出售这些房产。例如,全国住房联盟(CNL)主席 让-皮埃尔·季亚科莫表示:“我们不反对人们成为房主,但是我们反对在市场压力如此之大的时候出售集体财产。”

现实情况是社会住房已经进入房产市场。2006年,上塞纳省的廉租屋管理部门已经试验性地将Plessis-Robinson和Suresnes的 420套社会住房挂牌销售,结果145套找到了买主,还有38套目前正在签署交易合同。这些公寓套房的价格要低于市场价35%左右,且购买者可以得到最优 惠的贷款条件,例如享受还款期为10年的零利率贷款、20年偿还的3%利率贷款、贷款组合免费服务等。但需要提醒买主的是,有些廉租公寓内的租户和已晋身 为房主的住户之间常常关系紧张,因为大家基于不同的利益角度,对房屋设施的爱惜程度和管理方面的要求不尽相同。另外,如果想在购买廉租屋后的五年之内转 卖,须遵守以下规定:

  1. 前房屋所有权机构拥有收购的优先权。
  2. 如果房屋的售价超过了国有财产部门的评估价(évaluation des Domaines),则需将当初的购买价与买房子时的评估价之间的差额返还给廉租屋机构。
  3. 如果房子的售价高于当初的购买价,但低于出售时候的国有财产部门的评估价,则须将售价与买进价之间的差额返还给廉租屋机构。

购买

那么,究竟谁有权利购买廉租屋,具体的步骤又是怎么样呢?公务机构的相关规定是:

  1. 购买租住房:任何廉租屋的租户都可以于任意时间向所有权机构提出购买自己占用的住房的申请,入住时间和收入不限。住房也可以出售给租住人的配偶。在收入满足一定条件的情况下,还可以卖给其直系尊亲属或卑亲属。
  2. 购买尚未占用房:对于无人租住的廉租屋,购买的优先权属于同省的所有廉租屋租户,该信息应以广告的形式通知。
  3. 答复期限:收到租户的购买申请后,廉租屋机构应当在两个月内做出附带理由的答复。
  4. 供出售的廉租屋须符合以下条件:建造或者被廉租屋机构收购10年以上(除非省府有例外规定);房况良好,达到法令规定的最低居住标准;如果省长未在两个月之内提出附带理由的反对意见,廉租屋机构的出售决定便可执行。

廉租屋交易的要素

  1. 出售前应提供的文件:廉租屋机构应向未来的买主提供书面的相关房产的出租杂费数额,以及最近两年的楼房共有财产杂费数额;此外,该机构还应提供最近5年来房产公共设施的施工摘要;在必要的情况下,还需提供将要进行的公共部分改善工程和公共设备安装清单。
  2. 价格的制定:廉租屋的售价是在征询过所在市镇的意见之后,由拥有房屋产权的机构制定的。其价格可以高于或低于国家财产部门估价的35%。它参照的是一套未出租的类似房屋的价格。
  3. 购买资金:廉租屋机构没有义务接受分期付款。购买者可以利用现有的各种方式贷款,如社会增益贷款(prêt d’accession sociale)、特约贷款(prêt conventionné)、银行贷款等。如果买房者买下了自己租住的廉租屋,并且他是团结住房租金(supplément de loyer de solidarité)的缴纳者,则可以从房价中扣除最近5年来缴纳的团结住房租金。
  4. 买房合同:买房合同应该当着公证人的面,以公证契约的形式签署,相关公证费用由买房者承担。当卖方是公权法人(如office HLM / OPAC)而非自然人时,也可签署行政契约。如果住房位于一幢集体建筑内,售房合同还应附有楼内所有共同房主应该遵守的规章(règlement de copropriété)以及分割说明。

转卖和出租

  1. 转卖:买主在购买廉租屋后的5年之内若想转卖,必须通知廉租屋机构,后者有优先收购权。关于转卖价格与当初的购买价及国有财产评估价之间的差额返还问题,我们已在上文做了解释。
  2. 出租:如果廉租屋的购买价格低于国有财产评估价,并且在购买之后的5年内出租,则租金不得高于行政部门规定的标准。
  3. 买主和廉租屋机构之间缔结的买卖合同应包含以上所有内容。 若想了解更多有关购买廉租屋的信息,可咨询国家住房信息协会(ANIL)下属的离您住所最近的住房信息中心(centre d’information sur l’habitat agréé)。

春光 编译

五月 8, 2016 |

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