经商创业与商业租约

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创业者,开头大多是划着一艘小船在商海中乘风破浪。统计显示,几乎所有创业者多少具备以下七项特质:
随机应变:这是最根本的素质,书上没有所有的答案,必要时需灵活应变。
敢于冒险:随着年龄增长,我们做事越来越保守,成家立业后更不敢冒险投资,生怕一不小心什么都没了。
实用主义:爱因斯坦说“理论上,理论和实践是一码事;在实践中,两者截然不同”。
个性鲜明:创业家应是领头人,带领员工朝目标前进。
热爱金钱:热爱金钱不代表执迷于赚钱,不应为赚钱而不择手段,但金钱确实是经营是否成功的一个度量标准。
想象丰富:公司虽小,但若有创造力,仍能有力抗衡领先市场的大集团。
外交手段:在被并购方眼中,买方未必受员工欢迎。因此,接手公司的第一阶段,买方应吸收新的企业文化。
创业者投资开店,首先面临经营场地的问题,以法定租约形式签下中意的店铺需要法律知识。原则上,商业租约并不一定是书面文件,但如果缺少书面证据,一旦店面被转卖,新业主有权驱逐承租人并拒赔损失。
租约可由公证人以公证书(acte authentique)形式撰写(法律要求某些租约一定要以公证书形式撰写),租约也可以私署证书(acte sous seing privé)形式撰写,即出租人与承租人自行约定的通常可在请律师代拟的租约上签字,双方各留一份。
随着业务扩大或萎缩,企业家对办公场地的需求也产生变化。店面迁址势必牵涉租赁权转让(cession de droit au bail),这里有三方面问题要注意:
首先,租赁权和营业资产(fond de commerce)不同。购买营业资产后,租约可自由转让,无需经业主同意,但租约内部分条款可能对操作有一定限制。实际操作中,为保障业主利益,常会出现“共同承担条款”(clause de solidarité),即若新租客在一定期限内无力付租金,业主可能向上一任租客申讨相应费用。
第二方面为商业租金。租约三年周期性重估租金或续约时,租金可上涨;但租客变更不足以构成破顶加租的原因。要注意,若营业资产在租约转让前不久刚升值,业主可在特定情况下于下次重估租金或续约时破顶加租。同样,前租客若对店面进行了改造,提升了店面价值,或改造费由业主承担,这部分费用也可转嫁至新租客。
最后谈谈转让租赁权。若租客搬个地址继续经营,就只需转让租约而不需变卖营业资产,那么租约的转让应获得业主许可。业主可反对,也可作出附条件的许可,例如要求相当于最高三年租金额度的补偿。租客可拒绝并解约,当然也会因此失去租赁转让权。

撰稿:励敏(国际法律助理)
巴黎孙涛律师事务所
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五月 8, 2016 |

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