房屋出售问题详解

0

  当您想出售您的房产时,可能会有一些情况需要了解,我们下面以问答的形式来解答出售房产时遇到的一些问题。

可以出售有租客的房子吗?

  回答是肯定的。有很多房主将房屋出租,等待租约(BAIL)到期,通知租房客解除租约,房客有优先购房权。当然,空房是比较好卖的,因为大部分买家是购房自己住。但是没有任何规定阻止卖有房客的房子。

  购买有房客的房子的买主要将自己的联系方法告诉房客,尤其要明确告诉房客他从老房主那里接手的租房押金数额。租约将照常下去。惟一不同的是原来的担保人解除了担保义务,新房主需要重新与担保人签订担保协议,担保人有可能拒绝,所以这是购买有房客的房子的不利之处。

出售有房客的房子,房客有优先购买权吗?

  原则上房客没有优先购买权。除非房主准备卖空房,在租约结束前的6个月给房客解除租约的通知,在这种情况下房客有优先权。

  有一种特殊情况,就是卖整栋楼,房主将楼里的房子分成一套一套地卖。每个房客都拥有他租住的房子的优先购买权。房主必须通知房客卖价和买房手续,通知从收到之日起两个月有效。如果房客在这个期限内同意买房,销售行为就在法律上得到承认。从房客同意后两个月内,房客和房东最终签订合同,假如房客需要贷款购房,期限延长到4个月。如果合同在规定期限内没有签,房客的同意就无效了,房客仍然可以住在房子里。

  如果房客在接到卖房通知后两个月内没有答复,房主就可以向其他人卖房。假如房主给第三者的价格要比给房客的低,负责售房合同的公证人必须将这个情况通知房客,否则房客有权取消售房合同。公证人的通知有等同于销售通知的效力,有效期一个月,房客第二次享受优先购买权。房客如果同意购房,那么售房合同就要在这一个月里签订。

  在给房客的因为要出售房产而解除租约的通知中,房主可以自由定房价吗?

  您要在租约结束前6个月通知房客要出售房子。房子的价格不能定得过高,不能以赶走房客拿回房子为惟一目的。否则法庭可能会判通知无效。不过有案例显示法庭接受过比市场价高出12%的售房通知。

售房时可中止房屋保险吗?

  当然可以。一旦售房程序完成,您就可以写信给保险公司要求中止房子的保险合同,同时附上售房合同。您也可以将保险合同转到另一个房子。

谁付地方税?

  地税由交税当年1月1日起的房主负责交纳,居住税由交税当年1月1日起的房子住户负责交纳。另外,您完全可以与购房者根据销售合同的日期协商分担地税。

谁付杂费?

  卖房之前的所有杂费和翻修费用都由您支付,以季度支付的费用则按照售房合同签订的时间双方平摊。

  如在卖房前对房子进行过重要的装修工程,卖方要给买方工程的质量保修吗?

  一般的大修工程都应有10年的保修期,所以在进行大修后要签订一份大修工程保险,因为买家会在出现问题时找卖家。

隐藏的瑕疵的保修是什么?

  隐藏的瑕疵包括房屋的防渗透性不好,卫生系统不符合规范等问题,使房子的使用发生严重问题。要启动隐藏的瑕疵的保修必须具备以下条件:在买房时购房者不知道存在隐藏的瑕疵;另外隐藏的瑕疵在售房之前就存在了,这一点要由购房者用证据来证明。购房者在发现隐藏的瑕疵后可以上告法院,要求卖方退回一部分购房款,至于退多少款则由法官决定;购房者还可以走另一个法律程序,这一程序为“因瑕疵而取消契约”(ACTION REDHIBITOIRE),结果是原来的购房合同被取消,房款退回。隐藏的瑕疵的保修程序必须在发现瑕疵后尽快进行,一般法院允许6个月到一年的期限。

五月 8, 2016 |

发表评论

法国华人黄页 www.huangye.fr
跳至工具栏