租约陷阱不可忽视

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李氏兄弟是志在法国创业的留学生,刚来巴黎,经朋友介绍买了一个商铺的fonds。也就是说,李氏商铺是花几十万欧元买fonds而附带获得商业租约权(Droit au bail commercial)。该商铺房东X先生是法国人,bail规定商铺楼上楼下分别可当日常住处和办公场地。经营几年,兄弟俩打开了市场,想将业务进一步扩大,这时突然收到房东的信,要求补缴过去多年欠缴的一项几千欧元的房产税。李氏兄弟觉得该税应由房东缴纳给政府,之后查资料了解到,原来法国法律明文规定与房产有关的税费有三种,于户主来说有两种,即未建房屋地产税(Taxe foncière sur les propriétés non baties)和建成房屋土地税(Taxe foncière sur les propriétés baties);于租户来说有一种,即住宅税(Taxe d’habitation)。

李氏兄弟认为他们是租客,不必缴前两种税金,而且对自家的bail也没弄明白,全家很快忽略了此事。对于接下来的交涉,李氏兄弟认为法律在握,没有重视房东的要求和之后的警告。又过了一段时间,Huissier送来诉状。李氏兄弟尝试与房东联系,但房东拒绝回答任何问题,并称此事已委托律师提起诉讼,任何事请直接联系律师。李氏兄弟恐慌之下找我所律师咨询。我所律师经过分析,发觉其中有陷阱。

此类案件已有先例。华商对房东提出补缴几千欧元的税费、frais等催告信置之不理,最终被房东告上法庭,被法院强行判令驱逐、损失几十万欧元的fonds。该案房东律师的辩词是:他们可向法院提起紧急支付令程序,要求租客支付拖欠多年的土地税,并提出租客是恶意违约,因此他们有权提请法院判令驱逐房客。其实,房东是机巧设局,使诸如李氏兄弟这样不通法语和法律的租客麻痹大意,在法定时效流逝期间毫无回应,最终造成这样一种错觉:该房客表面欠缴小额税费,实则在法律上暗渡陈仓,构成恶意违约导致租约被强行解除,经济损失巨大。

李氏兄弟所犯的错误主要有两点:对租约内容一知半解,想当然地认为对方主张的税费应由房东承担,自己站在有理一方无须任何回应;其二,对房东警告置之不理。因长时间不作为,错过法定回应时效,导致违约事实铁证如山。这是由于自身麻痹大意,使对方可行使单方解约并申请法院强制驱逐的权利。法院一旦维持驱逐判决,意味着诸如李氏兄弟等华商,多年经营积攒的fonds de commerce平白被房东通过法律骗局攫取殆尽。所以,遇见类似情况切莫主观推断和消极不作为。

撰稿:肖宇(国际助理)
巴黎孙涛律师事务所
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五月 8, 2016 |

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