在法国投资回报率

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大部分的法国中产阶级和旅法华人在拥有一套自住房后,都希望购买一套或数套房屋、铺面作为出租物业,用以补贴退休后的收入,当我们分析投资是否获益、究竟能带来多少收益时,需要参照一个重要的指数:投资回报率,在这里与大家谈一下这个指数的含义以及计算方法。

回报率对于一个售房者和一个购房者并不是完全相同的概念,出售方的回报率是作为房东每年的房产收入除以目前该房产的市场价格再乘以百分比:回报率%=每年房租/市场价格×100,而对于购入者来说,还需要加入相应的过名费,回报率%=每年房租/(市场价格+过名费用)×100,由此可以看出回报率是房价与物业收入的百分比关系。

物业收入应分为几种:毛收入(REVENU BRUT),当年的房租收入减去由房客承担的杂费的剩余部分;相对净收入(REVENU NET),物业毛收入减去应由房东负担的费用,例如保险、管理费、土地税、房东承担的大型装修。 对于较大的投资者来说,物业收入不仅限于房租,还有一部分附加收益,例如:物业的广告牌,房租押金产生的银行利息等等,这些额外收入与房租相加,再减去所有的物业开销,即是绝对净收入(REVENU TRIPLE NET )。

以上几种回报率的计算方法,是以市场价格为基准指数,且物业处于闲置状态,而对于物业已经出租的情况(而对于进入房屋租赁市场的投资者),我们应该参照实际房租而不是市场房租价格,考虑潜在的空置率、市场房租的走势、风险、现有房客的支付能力。假如市场房租低于已有房租,那么有可能导致闲置率的增加,反之如果市场房租高于已有房租,那么房客离开的可能性较小,从而降低了房租涨幅的潜能。

投资者一般倾向于以绝对物业收入(TAUX DE RENDEMENT TRIPLE NET),对于长期投资及数目较大的投资者来说,还应考虑到货币贬值的问题,因为货币价值是在不断下降,十年后1欧元的购买力一定低于今天的1欧元。房租的涨幅被法定指数所限制,因此精明的投资者往往在预算中将未来的房租现实化,比如预算一个为期十年的房租收入:

R1 R2 R10
V0 = ——— + ————- + …… + —————
1+A (1+A)2次方 (1+A)10次方

V0 :总房租收入现实化

R1 :第一年房租收入

A :贬值率

五月 8, 2016 |

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