我有权要求房东维修天花板吗?(下)

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巴黎吴先生问:我在2005年1月租了一套底层的旧套房至今,现在天花板开始发霉和脱落,窗户关不上。这套房子已有10多年没有整修了, 我的房屋合同是3 年、6年、9年合同,请问我有权要求房东装修吗?另外请问在租来的房子里,哪些是房东负责维修的?哪些是房客负责维修的?谢谢!

华律师答:(续上期解答) 在租赁期间,法律规定房东负责对出租房屋大维修(grandes réparations)事宜,房客则承担小维修事宜(petites réparations ou réparations locatives)。

民法典第606条对“大维修”的含义作了如下表述:房屋的大维修,是指对主体结构墙、拱顶、房梁、屋顶。但是1989年7月6日的法律则将“大维 修” 的含义延伸到一切保障房屋可居住状态的事项,要求使房屋处于可履行租赁合同义务的状态。换言之,房东必须保证他所出租的房屋始终具备适宜人居的基本条件。 由此,一些安全、卫生的因素也进入了房东的维修责任,譬如大楼的安全设施的安装,石棉的清除,白蚁的防治等。大楼的全面整修(ravalement)也属 房东的责任范围。

就承租人所租用的纯私密空间(partie privée)而言,如果出现的问题是由于房屋的陈旧(vétusté)所致,或由于房屋建筑的瑕疵(vices de construction ou malfa?觭on)所致,应当有房东负责维修,譬如墙体开裂、电路老化、供水管道老化等。除此之外,在承租期间出现的一些普通的房屋维修事宜,则应由承 租人承担。关于房屋租赁中的普通维修,1987年8月26日的法令作了较为详细的列举,其中包括:

  • 破损门窗玻璃的更换;
  • 门锁零件的更换;
  • 室内墙壁和天花板的清洗、部分墙面的修补;
  • 部分地板或地毯的更换、修补;
  • 水龙头的更换、水管堵塞的清除等;
  • 热水器、抽水马桶故障的排除,部分零件的更换等;
  • 电灯开关、插座的安装和更换等。

从上述列举的事项中可以看出,租户所承担的普通房屋维修,主要是一些小修小补的事。

至于吴先生的住房所出现的天花板发霉和脱落,窗户关不上问题,可能是因为屋内过于潮湿,空气中水分过大所致,也有可能是外墙渗水或屋内水管渗水所 致。 如果是后一种原因,吴先生完全可以要求房东负责维修,因为房东有提供得体住房的义务。但是如果属前一种情况,则需要看该住房的通风条件。若房屋没有足够的 通风条件,可以要求房东采取必要的措施,以使被租赁房达到人居房的通风标准。若该房屋有足够的通风条件,房客自己没有去利用,则房客不仅无权要求房东维 修,而且还需对租赁屋所受到的损坏承担全部的维修责任。

如果所租用的房屋出现问题,房客认为应由房东负责修理的,应当以带回执的挂号信的形式通知房东,并要求房东在一定期限内答复。房东在规定期限内未作答复的,或拒绝承担修理责任的,房客可以请求法院裁定。

五月 8, 2016 |

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