商业营业权益(fonds de commerce)的估价

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华人同胞在国外置业稳定之后,不少人都希望自己创业购买店铺,比如餐馆、外卖店等等,今天我们就来谈谈商业营业权益的估价。

Fonds de commerce包括有形资产和无形资产,它是商业经营者所拥有的商业产权。

无形资产中首要部分是客源,它和营业税有直接关系,是业主商业产权中的一个重要部分,也是营业产权估价的一个重要指数。客源大小和店铺的地理位置、 经营者的声誉、该行业在市场中的走势都有关系。无形资产中第二个重要部分则是租约的经营权(droit au bail或pas de porte),租约经营权的年份、所允许经营项目,尤其是房租,对商业经营产权的估价都有直接影响。

对无形资产有可能造成影响的因素则为:招牌和商业名称、营业许可证(比如允许卖酒精饮料的许可证)、对某些客户的独家代理合同、对某些产品的专利权等等。

有形资产则是出售者减去折旧后的资产,比如店铺的整治和布局装修、店铺内的设备、生产运作工具,应当注意,这些有形资产的估价都应根据使用年份计算减去相应的折旧费用。

对于商铺的库存产品,由于其质量和价值不固定,所以一般在估价时应对其另外单独评估。

除营业额之外,营业权益价值主要与三个因素有关:

  1. 店铺位置:一般以人流量大的十字、三角路口最为理想,然后是接纳客源的容量、形状、门面宽度、交通和地段等等。
  2. 店铺经营租约(droit au bail)的情况,一般应对租约进行分析而得知它对经营效率的利弊,并作出正确的估价。比如房屋租约所剩下的年份,所允许的行业,尤其是房租相对市场价格而言的高低(下次将专门介绍经营租约权的估价)。
  3. 经济环境会影响该业主所经营的行业今后在市场的走势,某些行业生存周期较长,市场比较稳定比如餐饮业,而有些行业相对不十分稳定,还有些行业有消失趋势,这些都需要注意。

一般对经济权益的估价方法:

fonds de commerce的估价是营业额(CA TTC)乘以一个系数,这个系数各种行业有所不同,营业额则参照最近3年的数目,根据上面得到的数字加以一些修正,即要考虑店铺布局和装修情况,还要考虑 经营租约的情况:房租是否过高、涨幅如何、年份等等。同时要根据年度资产债务报表分析盈利情况。

以下是华人经常涉及的几种行业fonds de commerce的出售价格和营业额(CA)比率表,供大家参考:

行业年度营业额TTC
首饰店40%-70%
肉店20%-50%
面包房60%-100% 如果是大型并可在室内就餐的面包店可能超过100%
咖啡酒吧500-900天的营业额  巴黎市内较高而郊区外省则可能降到300天以下
服装零售40%-100% 一般在60%左右
花房50%-75%
五月 8, 2016 |

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商业营业权益(fonds de commerce)的估价

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我们华人同胞在国外置业稳定之后,不少人都希望自己创业购买店铺,比如餐馆、外卖店等等,今天我们就来谈谈商业营业权益的估价。

Fonds de commerce包括有形资产和无形资产,它是商业经营者所拥有的商业产权。

无形资产中首要部分是客源,它和营业税有直接关系,是业主商业产权中的一个重要部分,也是营业产权估价的一个重要指数。客源大小和店铺的地理位置、经营者的声誉、该行业在市场中的走势都有关系。无形资产中第二重要部分则是租约的经营权(droit au bail或pas de porte),租约经营权的年份、所允许经营项目,尤其房租对商业经营产权的估价都有直接影响。

其他对无形资产有可能造成影响的因素则为:招牌和商业名称、营业许可证(比如允许卖酒精饮料的许可证)、对某些客户的独家代理合同、对某些产品的专利权等等。

有形资产则是出售者减去折旧后的资产,比如店铺的整治和布局装修、店铺内的设备、生产运作工具,应当注意这些有形资产的估价都应根据使用年份计算减去相应的折旧费用。

对于商铺的库存产品,由于其质量和价值不固定,所以一般在估价时应对其另外单独评估。

除营业额之外,营业权益价值主要与三个因素有关:

1. 店铺位置:一般以人流量大的十字、三角路口最为理想,然后是接纳客源的容量、形状、门面宽度、交通和地段等等。

2. 店铺经营租约(droit au bail) 的情况,一般应对租约进行分析而得知它对经营效率的利弊,并作出正确的估价。比如房屋租约所剩下的年份,所允许的行业,尤其是房租相对市场价格而言的高低(对此下次将专门介绍经营租约权的估价)。

3. 经济环境对该业主所经营的行业今后在市场的走势,某些行业生存周期较长,市场比较稳定比如餐饮业,而有些行业相对不十分稳定,还有些行业有消失趋势,这些都需要注意。

一般对经济权益的估价方法:

fonds de commerce的估价是营业额(CA TTC)乘以一个系数,这个系数针对各种行业有所不同,营业额则参照最近3年的数目,根据上面得到的数字加以一些修正,即要考虑店铺布局和装修情况,还要考虑经营租约情况,即房租是否过高、涨幅如何、年份等。同时要根据年度资产债务报表分析盈利情况。

以下是华人经常涉及的几种行业fonds de commerce的出售价格和营业额(CA)比率表,供参考:

行业 年度营业额TTC

首饰店 40%-70%

肉店 20%-50%

面包房 60%-100% (如果是大型并可在室内就餐的面 包店可能超过100%)

咖啡酒吧 500-900天的营业额 巴黎市内较高而郊区外省则可能降到300天以下

服装零售 40%-100%(一般在60%左右)

花房 50%-75%

五月 8, 2016 |

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商业营业权益(fonds de commerce)的估价

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  华人同胞在国外置业稳定之后,不少人都希望自己创业购买店铺,比如餐馆、外卖店等等,今天我们就来谈谈商业营业权益的估价。

  Fonds de commerce包括有形资产和无形资产,它是商业经营者所拥有的商业产权。

  无形资产中首要部分是客源,它和营业税有直接关系,是业主商业产权中的一个重要部分,也是营业产权估价的一个重要指数。客源大小和店铺的地理位置、经营者的声誉、该行业在市场中的走势都有关系。无形资产中第二个重要部分则是租约的经营权(droit au bail或pas de porte),租约经营权的年份、所允许经营项目,尤其是房租,对商业经营产权的估价都有直接影响。

  对无形资产有可能造成影响的因素则为:招牌和商业名称、营业许可证(比如允许卖酒精饮料的许可证)、对某些客户的独家代理合同、对某些产品的专利权等等。

  有形资产则是出售者减去折旧后的资产,比如店铺的整治和布局装修、店铺内的设备、生产运作工具,应当注意,这些有形资产的估价都应根据使用年份计算减去相应的折旧费用。

  对于商铺的库存产品,由于其质量和价值不固定,所以一般在估价时应对其另外单独评估。

  除营业额之外,营业权益价值主要与三个因素有关:

  1. 店铺位置:一般以人流量大的十字、三角路口最为理想,然后是接纳客源的容量、形状、门面宽度、交通和地段等等。

  2. 店铺经营租约(droit au bail)的情况,一般应对租约进行分析而得知它对经营效率的利弊,并作出正确的估价。比如房屋租约所剩下的年份,所允许的行业,尤其是房租相对市场价格而言的高低(下次将专门介绍经营租约权的估价)。

  3. 经济环境会影响该业主所经营的行业今后在市场的走势,某些行业生存周期较长,市场比较稳定比如餐饮业,而有些行业相对不十分稳定,还有些行业有消失趋势,这些都需要注意。

  一般对经济权益的估价方法:

  fonds de commerce的估价是营业额(CA TTC)乘以一个系数,这个系数各种行业有所不同,营业额则参照最近3年的数目,根据上面得到的数字加以一些修正,即要考虑店铺布局和装修情况,还要考虑经营租约的情况:房租是否过高、涨幅如何、年份等等。同时要根据年度资产债务报表分析盈利情况。

  以下是华人经常涉及的几种行业fonds de commerce的出售价格和营业额(CA)比率表,供大家参考:

  行业   年度营业额TTC

  首饰店   40%-70%

  肉店   20%-50%

  面包房   60%-100% 如果是大型并可在室内就餐的面包店可能超过100%

  咖啡酒吧  500-900天的营业额  巴黎市内较高而郊区外省则可能降到300天以下

  服装零售  40%-100%  一般在60%左右

  花房    50%-75%

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