在法国如何筹集购房贷款?

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长久以来,居高不下的房价不仅使买房成了困扰法国人的难题,也使无房成了困扰法国政府的社会问题。过去7年来,法国房价翻了一倍,而人们 的工资只增长了10%。在这种不平衡收入和支出现状下,银行开始纷纷延长贷款年限。在法国,一次性付款买房者少之又少,大多数人都是通过向银行贷款来实现 买房计划的。房价居高不下的情况下,银行的姿态放低,即使你没有足够的个人存款作为首付,也可以逾越障碍,获得全额贷款。本期将对目前市场上可能获得的贷 款种类进行一番描述,希望能对大家有所帮助。

要想买一套属于自己的住房,你先要根据自己的经济能力确定一个目标,必须仔细地作出一个预算,使你有能力买房又不会将来陷入危险的境地。首先,你可 以根据自己的个人固定收入以及已有的贷款数额来计算出当前的还款能力,根据1989年12月31日建立的关于防止负债过重而推出的“尼泽法”(La loi Neiertz),个人购房贷款的数额不得超过个人收入的30%,目的是防止在购房两三年后使你陷入危险的窘境。

个人资金 L’apport personnel

按照传统的借款方式,你只需要准备购房总额的10%作为首期支付(不过现在银行也对一些个人诚信度较高的客户发放全额贷款)。因此,你必须预先筹集 出10%的房价以及必须支付的公证员费(les frais de notaire),这笔款项就是人们购房必须考虑的个人资金(L’apport personnel)。

尽管如此,如果你平时花销节制,向亲友筹借一部分,也可能对你有所帮助;如果还不够,可以通过其他途径借款,通过公司的职工分红 (Participation)、短期中途贷款(Crédits relais)等。如果你所在的企业雇员超过50人,你的雇主就应该给予分红,如果属于这种情况,你可以向雇主要求提前解冻你的股份,以便筹得资金购买房 产。

你的个人资金也可以再通过1%的购房贷款进行补充和支援,条件是你所在的公司属于10人以上的私人企业。

虽然你所能贷到的房款总额增加不了多少,但是所能获得的利率通常比银行要低(大约3%),而且还款年限的跨度从5年到20年不等。当然也不要忘记事 先考虑自己是否可以享受零利率的贷款,在一些特定情况下,这部分贷款也可以构成你的首笔个人资金。通常很多人都把自己已有的房产出售以后,获得这部分个人 资金。

准备个人资金是向银行贷款的首要步骤,因为多数银行都把这部分10%的购房资金看作个人诚信的重要表现,代表你的还款能力和购房实力,也有助于你与 银行谈判以获得最低的利率。但是对绝大多数购房者而言,可能在资金上还有一些欠缺,因此可能还必须通过其他形式的贷款再进行补充。

住房储蓄贷款 Les prets épargne-logement

如果你在银行已经开立住房储蓄计划(Le plan épargne-logement,简称PEL)或住房储蓄帐户(Le compte épargne-logement),就可以获得住房储蓄贷款。住房储蓄计划专门设立为帮助储户购房用,目前年利率在3%到6.32%之间(保险除外)。 存款4年,到时可延期,也可全部连本带利取出,不须付税,但须付10%的社会捐金。一个家庭可每人开设一个PEL。如购房,连本带息取出后还可根据所得利 息获得优惠贷款,可贷房款从23000欧元(如开立住房储蓄帐户)至最高92000欧元(如开立住房储蓄计划)。

零利率贷款 Le pret à taux 0%

零利率贷款最早设立于1995年,用于帮助人们购买自住用房,根据申请人的收入、子女和购房地点,凡是月收入不超过规定限额的家庭,都可以申请零利率贷款。

目前对零利率贷款的发放条件越来越放宽,这部分贷款总额的数目也越来越多,家庭如果购买可入住旧房也可以申请此项零利率贷款。因此,零利率贷款目前可用于购买新建房、旧房(面积和可入住条件须符合规格)、自建房、改建非居住房为居民用房、通过中介购买租房。

所有的银行都有此项零利率贷款,目前也对首次购房者开放(即在最近两年内没有个人房产者)。零利率贷款一般不超过住房价格的 20%,(在一些敏感的城市园区和保税园区可达到30%),贷款期限与家庭收入成反比,收入越高,贷款期限越短,收入越低,贷款期限越长。这部分零利率贷 款的数额可介于8250欧元至32500欧元之间。还款期限从6年到22年不等,主要根据借款人的收入和家庭情况而定。

零利率贷款可以和银行传统贷款合并组成购房贷款,也可以与社会购房贷款(Pret à l’accession sociale,简称PAS)、社会保险事业特约贷款(Pret conventionné,简称PC)、1%购房贷款、住房储蓄贷款及其他社会贷款一起筹集起来

社会保险事业特约贷款 Le pret conventionné(PC)

社会保险事业特约贷款也称“协议贷款”,能帮助你购买用于自住的新建房或旧房,前提是房子必须符合最低居住标准。如果房子不达到可居住的最低要求, 你必须先进行必要的修建工程。PC贷款也可以帮助你筹集用于扩建房屋或能源节约的工程。PC贷款的年限一般在15至20年之间,即使今天,这项贷款的利率 受到其他社会贷款的竞争,它仍然有不可忽视的优势:可以同时获得个人化住房补贴(APL),帮助减轻贷款费用负担。

其他类似社会保险事业特约贷款的公益性贷款种类还有 社会购房贷款(le pret à l’accession sociale,简称PAS)也可以申请获得,条件是你的收入不超过一定的限额。它的用途与社会保险事业特约贷款差不多,但是它的利息更低。如果想了解你 的收入是否符合申请社会购房贷款的条件,可以与法国地产银行联系,或者在一些有 关房产的网站上计算。社会购房贷款允许购房者同时享受个人化住房补贴。

银行贷款 Le pret conventionné(PC)

几乎所有的银行都提供购房贷款,而且银行之间竞争激烈,一般相互之间的贷款利率都相差不多。不过大家最好在几家银行之间进行一些相互比较,争取获得 最划算的贷款利率。根据贷款年限款总额和你的个人资金情况,目前的银行利率已经相当低了,平均在3,50%-4,50%之间。你所准备的个人资金越多,你 所获得的利率就会越低。同样,借款年限越短,利率越有利。

在你和银行交涉贷款事宜的时候,必然会提到关于总体利率(taux effectif global,简称TEG)的问题,这个数字必须在你的贷款合同中明确提到,这个数额包括了银行贷款的利息,另外还有银行作为放贷方有权获得的佣金。也就 是说,最后所确定的贷款利率,包括了贷款买房的金额和银行收取的手续费。

但是,原则上另外收取的保险费不包括在TEG里面,因此你必须向你的贷款银行仔细询问这一额外费用。事实上,所有银行都要收取残疾或死亡保险费用。

固定利率 Les prets à taux fixes

固定利率顾名思义,从固定利率贷款初期到结束,所获得的贷款利率保持不变。例如:4%。固定利率分为两种:固定利率适用的期限不变或所定期限可以人 为改变。前者的好处是比较保险,因为从贷款最初你就可以清楚了解借款的年限和每月所须还款数额,这个数额是固定下来的。但是,如果银行的市场利率继续下 降,你就享受不到任何好处,不得不按照约定的固定利率支付利息。

相反,如果你选用的是可更动性的固定利率,你就可以缩短支付固定利率的期限,这主要根据你的收入和负担变化情况而 ;作决定的,可以随着市场利率的升高和降低而调整。实际操作上,通常到期借款总额可提高10-30%左右,这可以使你的总体利息降低。

在目前各种形式的贷款项目中,很多都允许月付贷款延期制(mensualité reportables),也就是说,万一在发生帐户透支,无法支付月贷款的时候,你可以延至下月或下面几个月分几次支付。注意:一般这种延期支付的可能性只能在贷款期限内使用有限的几次。

浮动利率 Les prets à taux révisables

通常浮动利率在贷款初期比固定利率要低些,目前都在3-4%之间。相反,它们是可以随着市场利率的变化而定期更动的(通常每年调整一次),升高或降 低。同固定利率一样,银行一般会为你提供多种选择:一方面,你可以选择月付款随利率更动;另一方面,你可以选择随利率更动而调整还款期限,缩短或延长。

一般在贷款初期银行就会确定一个最后期限(你的利息不会无限浮动,超过预期的一个利率),另外,你也可以在贷款期间随时把浮动利率改为固定利率

五月 8, 2016 |

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