在法国购买期房 当心陷阱!

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  所谓期房就是房子还没有造,就开始按照图纸销售。国家在这方面有严格的法律规定,以保护买房者的利益。那么如果您想购买期房,应该注意那些事项?要避开哪些陷阱?我们向读者介绍一些这方面的知识,希望对读者在购买期房时有所帮助。

期房预定合同

  期房预定合同虽然不是法律严格规定的手续,但是现在已经成为一种程序化的手续。期房预定合同签订后,要交纳订金,虽然您有权决定不买,但是订金则损失了。

  期房预定合同必须包涵以下内容:居住面积、主要房间的数量和次要房间(杂物间等)的性质、预售价和调整价格的条件、房子在整栋楼(如果是楼房)里的情况、建筑的技术标准(使用材料、设备)、最终售房合同的签字日期。如果期房预定合同缺少其中的某一项,合同都会被视为无效。在某些情况下,销售方还把努力帮助买房人贷款作为条款写进期房预定合同。当然,销售方完全可以把法律规定的一些附加条款写进期房预定合同,只要写进去,销售方就必须遵守。哪怕在最终销售合同里没有再写这些条款。

  您一定不要只听口头承诺,所有的承诺都必须写进期房预定合同里才有效。有些房地产销售商在期房预定合同里还注明交房期、分期付款时间、最终价格等。在签订期房预定合同时,您一定要写一条附加条款,就是如果贷款失败,订金必须退还。

  订金应该是多少?这要根据期房预定合同和最终售房合同之间的时间距离来确定。基本底线是:两者的时间距离不超过一年收房价的5%,两者的时间距离在一年至两年订金为房价的2%,超过两年不收订金。

  您签了期房预定合同,并用挂号信的形式寄出后,您有七天的时间反悔,并可以拿回订金。七天期限过后,如果您拒绝签最终购房合同,您的订金就损失了。当然还有一些特殊情况允许您拿回订金,比如销售商没有帮您贷到款,最终购房合同没有按照预定的期限签订,房子的质量或其它因素不过关,使房子的实际价值降低了10%以上。价值下降的情况包括房子的面积有出入、设备不合乎合同要求或装修问题。如果楼房的共用设备(电梯、垃圾房、花园等)没有完成,买房也可以要回订金。假如最终销售价格超过原定价格的5%,买方也有权拒绝买,并拿回订金。

最终购房合同

  合同样本应该在签约前一个月送达到买方手里。这样买方有充足的时间审理合同细节,因为一旦签了合同,就无法再改变了。最终购房合同对房子和楼房的情况要有非常明确的描述。

  最终购房合同必须有最终销售价格和付款方式。也就是说您要在整个工程进展期间分阶段付款。一般付款阶段是这样分配的:地基打完付35%的房款,房顶完工后付到70%,工程完工付到95%,交付使用再付最后的5%。

  交房期必须写进最终购房合同里,日期越明确越好,但是法律规定可以在合同里写诸如2006年下半年这样模糊的交房期。合同里还要规定如果交房期推迟应该有怎样的赔偿条款。当然如果交房期延迟是因为非人力所及的原因造成的,就不存在赔偿的问题。

各种可能的纠纷

  搬进新房后,如果发现一些表面的缺陷,如墙纸或地板脱胶,电开关不灵,水龙头漏水,您要在交房后三个月内要求修理。如果房子隔音有问题,您在入住后一年里可以上诉法庭,房子里的设备保修期两年。

  还有一些看不见的缺陷,属于建筑问题,影响房子的正常使用。比如墙体出现裂缝,窗户漏雨,您如果发现这些情况,在十年时间里都可以要求销售商进行修补,即使销售商破产了,也还有保险公司负责。

  如果有不符合合同或宣传广告里的内容这样的缺陷,只要发现,在三十年里都可以要求赔偿。在您交完95%的房款,发现上述缺陷时,是否可以拒绝支付最后的5%房款?一般而言,销售商会不给房钥匙,法律上讲,销售商无权扣钥匙,您可以让锁匠开门,但最好还是协商解决问题,或通过律师或公证人解决。

  最终购房合同一定要包括对购房者的担保,如果房子没有建成,购房合同作废,购房者拿回已经支付的所有款项。这是由一家金融机构做的担保

五月 8, 2016 |

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