消费与买房提前还贷须知

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如果您签了一项贷款合同,不管是买房、消费还是买车,也许都希望尽早还完。在法国,法律允许贷款者提前还贷,消费法(code de la consommation)第L. 312-21条对此就有规定。但是您必须全面了解以下信息:

一、检查您的贷款合同

无论是买房贷款还是消费贷款,在合同到期之前提前偿清贷款数额都是可以的。然而有些贷款机构会为这一可能性设限。贷款者首先要做的就是检查自己签订的贷款合同,根据合同的性质选择解决方案。

1、消费贷款

您在任何时间都可以提前还贷,除非您签署的是一份可以转化为购买的租约。即使合同中没有任何条文提及这一点,您也有权享受这一权利。贷款机构是不能 拒绝您提前将贷款全额还完的,它只能拒绝您提前偿还部分贷款,如果这一数额不及未到期的第一期还款额的三倍(消费法第D311-10条)的话。

提前偿还部分贷款可以使您今后每个月的还款负担减轻,或缩短还款的时间。而且贷款机构无权收取费用。但要注意的是,有些合同规定了提前通知贷款机构的期限。在此情况下,贷款者要提前至少一个月告诉贷款机构提前还款的意向,以及确切的数额。

2、购房贷款

贷款机构无权拒绝您提前还完贷款全额,但是它可以拒绝您提前偿还不足或等同于本金10%的部分贷款,除非这是最后的余额。但是,需要格外注意的是,贷款机构可能会根据合同的规定,向您收取一定的提前还贷赔偿金。所以您要仔细阅读合同,看是否有此条文,并弄清楚其数额。

二、偿还房贷有特别规定

一般来说,提前偿还购房贷款,无论是全额还是部分,都要向贷款机构交付一笔赔偿金,相关细则会在贷款合同中写明。所以,如果您在签订贷款合同时已经估计到自己可能提前还贷,就应该与银行谈判,要求其不收赔偿金,并把这一条写入合同。

专家提醒

在有些情况下您无需支付提前还贷赔偿金,这些情况指的是:

  • 浮动利率:如果您把房子卖掉后提前将房贷全部还清,则不用付赔偿金;
  • 零利率贷款:由于这项贷款本身没有任何利息,所以提前还款不会造成贷款机构的损失,也就无需支付赔偿金了。利用住房储蓄计划(PEL)和住房储蓄账户(CEL)获得的贷款同样如此。
  • 1999年7月1日之后签署的购房贷款合同,在涉及到以下三种情况导致的房屋被出售和贷款提前还完时,无权收取赔偿金:
    • 贷款人的工作地点发生变化;
    • 贷款人去世;
    • 贷款人或其配偶被迫停止了工作。

不过,法律对赔偿金的数额也有限制,它不能超过提前偿还的本金金额6个月的利息数额(按不含保险的平均利率计算);而且在任何情况下,它都有一个封顶上限,即不能超过提前还贷前所欠本金的3%;除此之外,银行不能再收取其他赔偿金。

对贷款人来说,也有一个限制性规定,那就是我们在前文中提到过的:提前还贷额不能低于本金的10%,除非这是还贷最后的余额。

三、提前还贷不一定有利

由于费用的问题,提前还贷并不一定就对贷款者有利。在做决定前,您务必要考虑以下因素:

1、您的贷款利率

如果您的贷款利率(包括住房储蓄计划和住房储蓄账户在内的优惠利率)高于通货膨胀率(即生活费用的增长率),提前还贷总是有利的,它可以使您摆脱贷款带来的花销;贷款利率越高,提前还贷就越有优势。

2、还贷期

还贷期越长,提前还贷就越有利。因此一般来说,所剩的还贷时间应该比已经度过的还贷时间长。

3、通货膨胀率

如前文所说,通货膨胀率相对于贷款利率来说越低越值得提前还贷。

4、税额损失

由于本届政府为首次购买主要住宅前5年支付的贷款利息设立了减税机制,如果您是受益者,提前还贷前也要把与其相关的利益或损失计算进去。

四、卖房之后再买房:

要不要提前还贷?

提前还贷的问题最常出现在贷款人换房子的时候:为了买一套更合适的住房(以下简称“新房”),现在的房子(以下简称“旧房”)必须卖掉,可是贷款还没还完。需不需要先还清贷款,您有以下几个选择:

1、将旧贷款“嫁接”到新房上

在征得贷款银行的同意后,有些旧房的贷款可以直接转移到购买新房上。贷款合同将保留原来的条件,您每月还是偿还和以前一样的数额,直到全部还清为止。这种做法在您享受零利率贷款(PTZ)时特别有利,因为第二次购买住房时无权再申请这一贷款。

但要注意:贷款的“嫁接”涉及的只能是主要住宅,并且卖出旧房和买入新房的间隔时间不能超过6个月,住房储蓄贷款也不例外。

2、申请补充贷款或提前

还贷后再贷款

如果卖掉旧房的收入再加上“嫁接”的贷款额仍不足以购买新房,您可以在偿还能力范围内再申请一份补充贷款。但这不是唯一的方案。

如果您认为旧的贷款利率不划算,则可以先提前还清这笔钱,然后申请一份新贷款,以获得更适合您的月供额和还贷期限。但是别忘了将贷款人的死亡与残疾保险费计算进去,这项保险的数额是贷款金额乘以一个百分比,所以贷得越少就花费越低。

专家提醒

如果您想先提前还清旧房贷再申请新房贷,那么后者的利率比前者低1%以上才有利。不过,将旧贷款“嫁接”到新房上也会带来材料费和重新签署抵押合同的费用。所以总的来说,最好先同银行谈判利率,再做最后决定。

夜白 编译

五月 8, 2016 |

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