房客怎样维护自己的权益

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凡租房屋,不论是个人,还是集体,除房租外,还得负担一些支出,尤其是一般小的设备维修、水电消耗;看门人的服务费、消毒灭虫清洁费,以及有关税务。只是,尽管法律在这上面有详细的分摊规定,但执行起来并不容易,租房人与房主有时会各持己见,难免出现一些争端,如何解决矛盾呢?

各自应该承担的责任

在房主方面,他有权要求租住其房屋者以支付物业费形式偿还有关该房屋方面的所有支出,缴纳与住房有关的服务费用,包括住房的日常维修和小修理。其它支出,譬如大维修工程,则得由房屋出租者出资。但房客没有义务负担属于房东自己家产的开销,那是房主的私事。

按照法律条文,房主让房客交的房屋支出费用必须要有票据,主要是些住房或整栋楼日常的花费,除包括有限的日常维修外,还有整个楼公共部分的分摊,以及为房客服务支出所应缴纳的税额。

1987年8月26日法国颁布的第87号和713号法令做出上述规定,必须在公共范围里遵守,不得在租房契约里额外添加房客需要另行缴纳的物业费,任何其它约定都没有法律效力。

房屋日常支出的73%由房客缴纳,另23%应该由房主负担,因为里面包含大维修费用。譬如要换电梯上价格昂贵的重要部件,还有如公共供暖系统、更换锅炉,购买垃圾箱,安装对讲设备,乃至整幢建筑翻新等等,房主均不能将其强加在房客身上。至于绿地养护和植树剪枝等楼区的园艺支出,依法律规定,应由房客负担,都算在物业费里面。

楼房守门人按照合同负责全楼公共部分的清洁卫生,发送信件,其薪酬和社会保险金全部要从房客负担的75%物业费里支出,但看门人全家的住房、水电消耗费则由房东负担。

税务负担经常是房东与房客出现争端的原因,一些房东会千方百计让房客承担,例如地方当局征收垃圾处理税(TEOM),税额有时还相当高。这笔款子常与地产税一起征收,而地产税列在房东名下,由此产生矛盾。因为,垃圾处理是给房客提供的一项服务,法律上明文规定应该由房客负担,由房东提供单据。但有些房东却试图让房客来付地产税,甚至加上地方当局在地产税通知单里索要的公共交通道路清扫费用等,这种行为都是为法律所不容的。

专业人士的提醒

为避免突生意外,专业人士提醒租房人注意以下八方面问题:

1.房屋的租赁人每年有义务及时调整物业费。如果房东不办此事,房客应当主动提醒对方,切勿拖延。否则,三、四年过去,有朝一日突然忆及,或者房东想脱手房产,或是转给继承人,同房客算起总账,金额巨大,会让人措手不及。

2.如果房东提供的调整物业费账单十分荒唐,错误百出,甚至让人无法理解,房客千万不能沉默不语,应当立即寄去有回执的挂号邮件向对方表明质疑,以及自己拒绝支付补充物业费的理由。

3.房东如果不予回复,或者拒绝房客提出查验凭据的请求,房客此时有权诉诸法律,根据物业费涉及数额的高低,分别向就近法律部门或地区法庭(le tribunal d’instance)提交申诉,最后由司法当局命令房东向房客出示需验证的文件。

4.如果所租房屋是由房地产公司,或财产管理人等中介机构经手,房客则需要自始至终将自己所有涉讼文书的复印件寄一份给房东收取。务必注意,房客决定起诉时,诉讼中针对的对象必然是房主,而不是代人管理房产的中介机构。

5.当房客收到司法执达员或是追讨债款机构的通知书时,同样不能保持缄默,应当以挂号信回复,说明与房东之间有实质性异议,并非单纯一个付款问题,自己要求法院裁决。如果确实只牵涉欠款未还问题,则可直接与执达员或讨债单位谈判,商讨一个分期付款的方案。

6.如果物业费缴纳通知单准确无误,而是房客本人无力偿清,那么房客可以找社会福利员,请求“住房互助基金会”(FSL)替自己部分,或是全额支付费用,采取该机构认同的形式解决问题。

7.如果房东不同意房客分期清偿欠款,而房客又无力一次性支付,后者可以求助于地区法庭,求得最长可达24个月的缓期。

8.如果房客已被司法置于巨额负债状况(sous procédure de surendettement),那就应该将房东向自己追讨清偿物业费一事,定期通报给“巨额负债委员会”,寻找可行的解决办法。

保护权益须知

图鲁兹租房契约专家女律师瓦莱丽·阿密埃尔日前分析近来租房物业费飞涨的势头,从法律角度出发,向租房人提供了几个应该明确的概念。

1.签约时要警惕,必须问清惯常每年的实际物业费总额,也不要忽略附加在房租上的其它费用,用途是什么;例如电梯、供水、供暖和税务等等项目。尤其要注意的是,与租房面积相比,物业费显得较低的情况下,合同中有时会附带要求房客每月支付“预提费用”(une provision mensuelle)条款。实际上,房东在调整物业费时,可能从这一款项中收取一大笔钱。法律允许出租房产者有权调整并收取追加的物业费,但必须提供足够成立的理由。如果房客缴纳“预提费用”,房东应该每年按时调整金额。房东有时会积累2年后,甚至更长时间一次性收物业费,法律并不禁止。但无论如何,物业费的缴纳与房租同步,以5年为期,不能超出这个期限。

2.在房客提出希望查对物业费支出细账时,一些房东会拿出房东大会提供的大楼管理经费细目(les comptes de gestion destinés aux assemblées générales de copropriétaires),或是房东自己造的开支账目,而所有这些材料均不具有法律证明的效力。

3.双方出现纠纷,房客寄出质疑挂号信,房东不予理睬,却请来了执达员,企图强行让房客执行清偿。此时如何应付呢?瓦莱丽·阿密埃尔律师指明,执达员本身不具有驱逐房客权力,来自执达员的任何形式的“逐客令”只有在法庭发布了正式判决书后才有效力,否则是不合法的。而且,如果房东拿不出提高物业费的确凿凭据,他自己就成为了有过错一方,房客可以通过挂号信回复房东,阐明拒付理由。如果矛盾仍然无法解决,最终只能诉诸司法裁决,由法官判决究竟是房东调整物业费有理,房客应该还款,还是房东的行为无效,房客不必理睬,房东还要赔偿房客因此所受损失。

五月 8, 2016 |

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