房客离开前不签房况记录怎么办?

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读者来信问:我们是《欧洲时报》及《欧洲联合周报》法律版的忠实读者,想向你们详细咨询一下, 我们遇上了这样的房客该怎么办?

我们有一套3房一厅、家具设备齐全的公寓房出租给了6个女留学生,她们进来时跟她们也都做过房屋全新状况报告,并提醒她们时常多做卫生清洁,避免临 走时被扣除押金,并发给她们每人一份房屋状况报告及内部住房规则(包括有清洁方面的提醒)留底。原本跟她们签好2年的租约,结果她们只租了5个月,嫌地方 远,提早了2个月写了préavis de départ 给了我们,我们也接受了。她们走之前,当着她们的面,我们作为房东去做état des lieux de départ。在检查房况时,发现她们的公用空间多处十分脏,而且有损坏的痕迹,比如:洗澡间天花板油漆起壳裂缝、脱落。厨房家具因平时不注意使用,抽 屉、橱门因水长时间浸泡都带有裂缝等等,不符合原来刚签约租用我们房时的原样。我们把这些问题都一一写在了état des lieux de départ上,并跟她们说,会叫一个专业人士来估价做修补工作,价格将从她们的押金中扣除,并将在归还房屋钥匙之日起2个月内归还其所剩房屋押金。可她 们听了这样的情况,死活不肯在état des lieux de départ上签字,说这都是正常损耗,不应由房客承担修补经费,该算在平时房租里。我们叫她们在état des lieux de départ上写上不签的理由,她们也不肯写。那我们说,你们不签也不写明理由,只好认为你们是不合法离开我们的住房,那我们作为房东将无法合法退还你们 押金,她们回答‘那么你们不还好了。’我们也叫她们把这话写在état des lieux de départ上,签上字,我们不想再与她们争辩下去,可她们就是死活不签!请问对这样的房客该怎么办?房客到底有没有权利这样做?作为房东我们是否有做得 不对之处?该如何正确让房客在état des lieux de départ上签字?”

律师回答:读者来信的主要问题就是房客不签双方现场记录,应该采取什么办法?这个问题很简单。通常双方签署的出租场所现场记录法院都承认。但是双方 当事人往往不是专业人士,因此可以委托执达员(huissier de justice)来作现场记录。执达员做完现场记录后,双方签字,如一方有异议,执达员都会记录下来,而且都会拍照为证,费用一般在数百欧元左右。法院都 以执达员记录为准。人们为了避免执达员费用,才自己记录,其实该记录与发生汽车事故记录一样。

鉴于读者的房客不签字,房东应立即联系执达员做现场记录。所谓“立即”,是为了避免记录未做,现场被破坏,不能证明是房客造成。现场记录结束,房客 签字与否都不重要,但房客在场会增加执达员记录的有效性。房东自己请执达员,也有弱点,对方会说执达员偏袒房东,尤其记录是房客不在现场时做的。但无论如 何,在房客拒绝签现场记录时,执达员的记录是最好的凭据。

由法院指定执达员最好。在现实生活中一般不这样做,是因为有费用和时间的问题,人们一般只在遇到重大损失时才这么做。关于该读者的问题,因为出租时已有现场记录,房子是良好状态。房客走时,只要把损坏现场拍照留证,法院就会认可。

通常情况下,出租前不做记录对房客不利。民法原则是没有做现场记录,出租的住房就等于良好状态租给房客。这一原则在商业租约也适用,而且更重要。

这一读者来信中还涉及到了不少其他法律问题。我们没有见到合同,不过从叙事中可以判断这一合同是有家具的住房租约。这种租约对华人而言较为陌生。

从2005年起,法律规定带家具租约期限为一年。如双方无表示,一年后租约自动延续。房东如要终止租约,必须提前三个月通知房客,并写明理由:自己要住或是为出售,或是房客不履行合同规定。而房客可随时提前一个月终止合同。

与学生签约,可以租九个月,到期不可以自动续约。

这种租约较灵活,许多条款双方自由规定。如押金多少、租金支付方式、自动解除条款等等都可以以合同约定为准。

这种带家具租约的最大特点莫过于租出所得的税务性质。商业租约和普通住房租约所得属于地产收入,每年报地产所得就行,而带家具房屋出租所得属工商收 入,房东要像商人那样报税缴税,结果是出租人要缴职业税。至于增值税(TVA),一般免交。如果租金收入较低,可以采取“小型企业”纳税方式,但是收入不 能超过27000欧元。这种方式纳税简单,税局不看房东的收入支出凭据,从2006年以来只按50%租金收入计算地产收入所得。

五月 8, 2016 |

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