房东有权提出如此苛刻的条件吗?

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93省陈先生问:我看中了一家餐馆,区域和价格都很合适,只是该餐馆的商用房租约2011年5月31日将到期,所以我要求房东在餐馆转让 的同时,给我一个新的3、6、9租约。这一点房东到是同意了,并让他的律师起草了新租约文本,可是在这文本中,房租涨了约15%,租金的调整由原来的三年 一次变成每年一次,房屋的维修责任则从房客承担保养维修责任 (petites réparations et entretiens de maintenance),房东承担大维修责任,变成了所有有关该房屋的维修费用均由房客承担,包括民法典606条意义上的维修,房东则坐收净房租。请问 房东有权利提出如此苛刻的条件吗?有没有办法迫使房东回到老租约的条件?

华律师答:我们只能遗憾地告诉您,如果房东不肯让步,您在法律上没有任何办法迫使其现在就给您一个新租约,租赁条件与老租约相同。

因为您所要求的新租约,是在老租约未到期的情况下,脱离老租约的正常轨迹,另行请求房东给您一个以您本人或您的公司为承租方的3、6、9租约,即一 个全新的租约。作为新租约,房东有权提出任何未被法律明文禁止的租赁条件,房客当然也可以提出自己的租赁条件,但只有双方的意见达成一致时,才形成合同, 即对房东和房客具有约束力的租约。因为这是两个不同的合同,在法律上无延续性,故陈先生无权要求房东继续使用老租约的租赁条件。我们可以看到,在这一博弈 中,房客明显处于劣势,因为是他请求房东签一个新租约。房东趁机加码,提出有利于他的租赁条件,也是顺理成章的事。

如果陈先生是在老租约到期时,要求签一个新的3、6、9合同,则完全有权主张新租约的条件应与老租约的相同或相仿,因为此时所签订的新租约,乃是老 租约的延续。这类新租约在形式上有别于全新的租约:它通常不是一份完整的租约,而是一份仅两、三页篇幅的租约延续协议(acte de renouvellement de bail),其条款往往仅限于表明签署人的身份,讲明是哪份租约的延续,新租约的期限和起始日,起始租金及调整办法,至多对一些主要租赁条件作简单的回 顾。

当然,这并不意味着在续约的情况下,房东不会提出诸如大幅度提高租金,修改某些租赁条件的要求。法律并没有禁止房东在续约时提出修改或增删老租约的 租赁条件,在实践中也不乏房东趁续约之际企图改变租赁条件的实例。但此时房客无疑处于优势地位:一方面他拥有受法律保护的商用房租约延续权,房东不能以原 租约已到期为由收回房子;另一方面,房客已经是相关房屋的承租人,拥有老租约,他完全可以在按老租赁条件继续享用相关房屋的同时,从容地抵制房东改变租赁 条件的企图。要知道,在房客不同意的情况下,房东改变租赁条件的企图,只有通过法院才有可能得逞。

所以我们建议,陈先生就不必强求新租约,不如先将店盘下,等租约期满后再要求续约更为有利。

在我们的办案实践中常碰到这样一种现象,即如果租期存下不到三年,买方就会感到不踏实,生怕租约到期后房东不给续约,或大幅提高租金,故常希望房东 提前给他一份新租约,即使房租高些也可。其实这种担忧在很大程度上是杞人忧天,因为商用房租约的续约权是受到法律明文保护的,房东无权在某一租约期满后拒 绝续租,否则他得赔偿房客因此而遭受的一切损失;另外如果房东在续约时,提出修改原租约的租赁条件,尤其是要增加对他有利的租赁条款,房客完全可以拒绝。

还有一种常见的盲区,即认为延用老租约,租约上写的是他人的名字,不如做一个写着自己名字的新租约。其实,通过转让而获得的老租约,只要转让手续合 法齐全,其法律效力与本人签署的租约完全相同。最重要的是,商用房租赁领域近年存在一种趋势,即租赁条件日益苛刻,象租金每年调整、地产税让房客偿还、让 房客承担有关该租赁房的全部费用、房屋保险要房客买等条款,现在已成常见的条款。在这样的形势下,能获得一个上世纪七、八十年代延续下来的老租约,难道不 是幸事一桩?

五月 8, 2016 |

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