店铺商业租约经营权的估价

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一般的商业租约期限最低为9年,经营者有权在这个期限中进行租约所允许的正常业务,合同到期后则重新延长9年。如果业主要收回铺位,那么一般他需要对经营者支付赔偿金,也就是说经营者所拥有的商业租约权益是一种无形资产。

租约经营权的价格有两种,一个是pas de porte,即以比市场价较低的价格出租一个铺位给一个承租者经营商业业务,该承租者则向业主支付一笔费用,以补偿业主的损失,还有一种是droit au bail,即租约权利转让,比如一个铺位经营者将其铺位的租约转让给另一方,而收取一定的价格(注意不是fonds de commerce转让)。

对这两种租约权的估价的主要依据有几个因素:其一店铺的位置,地段和位置对所经营的业务起到重要影响,而在巴黎某些地段对某些行业的吸引力也较大, 形成了某些地区的专业性:比如12区的电脑业,某几个旅游区的免税店等等。有些地区由于人流众多而被炒得非常昂贵,比如Champs- Elysées,St-Germain-des-Prés等等。

其二店铺的情况,面积大小,临街店面宽度,排列形状,设备情况,业务操作是否实用等等。

其三是租约本身条款对其价格有直接货间接的影响,比如租约所许可的经营行业,是允许所有行业(tout commerce)还是限定某几种行业、是否允许分租(sous location)、租金、预估的涨幅、有关税务和杂费及重大装修由哪一方负担等等。

对于租约经营权的估价方法有以下几种:

第一种同类店铺对比法,一般都根据面积大小和周围近期成交的店铺作相应的比较。但每个店铺的情况都不一样,所签租约条件也不相同,因此得出的结果并不十分理想。

第二种差额法,这种方法是对比店铺在出租情况下和空置情况下不同的价格差额,即

 

\text{DAB} = \text{V(libre)} - \text{V(lou\'e)}

  • DAB:droit au bail(经营租约价格),
  • V(libre):物业空置价格,
  • V(loué):出租物业价格。

空置店铺的价格根据市场上传统的对比法找到,出租的店铺价格则根据租金并计算利息后得出的价格,两者差额则为租约权价格。

第三种方法是根据未来房租差额计算:这是一种从投资效率角度上出发的比较合理的方法,尤其作为业主本身,即根据租约期限计算市场租金和实际租金的差额,并考虑到货币贬值的因素及所出租物业期限计算得到应有的价格。

 

\text{DAB} = \text{e} \times \frac{1 - (1+\text{i})^{-\text{n}}}{\text{i}}

  • DAB :租约经营的价格
  • e:租金差额,即市场租金-实际租金
  • n:租约年份,
  • i:回报率

对于租约的年份,由于商铺租约的特殊性,为了方便计算,在假设租金涨幅始终限定的情况,一般用一到二期租约,9年至18年。对于其他物业入办公室或库房等等,因其不在商铺租约的法规下,对此只考虑租约期内的年份。

回报率:根据不同行业因人因地而定,一般以房地产回报率计算较为合理。

以下是一个大致回报率、租金差额以及租约期之间的比例关系,仅供参考:

回报率9年18年
12%5,57,25
10%5,78,2
5%7,111,69
0%918

第四种计算方法,以年度实际租金和市场租金相比后的差额,乘以一个系数,这个系数是由地段和位置决定。比如2005年对一般位置的店铺的系数为 3-6,而一流位置的店铺系数则为6-12。这种方法较简单,一般作为参考作用,比如一条街上的一个店铺的租金为15 000/年,以150 000欧元的租约权顶下(pas de porte),那么它的系数为150 00 ÷ 1 500 = 10如果我们在附近要顶下一个空的店铺,那么就可以拿这个系数作为参考。

五月 8, 2016 |

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店铺商业租约经营权的估价

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  一般的商业租约期限最低为9年,经营者有权在这个期限中进行租约所允许的正常业务,合同到期后则重新延长9年。如果业主要收回铺位,那么一般他需要对经营者支付赔偿金,也就是说经营者所拥有的商业租约权益是一种无形资产。

  租约经营权的价格有两种,一个是pas de porte,即以比市场价较低的价格出租一个铺位给一个承租者经营商业业务,该承租者则向业主支付一笔费用,以补偿业主的损失,还有一种是droit au bail,即租约权利转让,比如一个铺位经营者将其铺位的租约转让给另一方,而收取一定的价格(注意不是fonds de commerce转让)。

  对这两种租约权的估价的主要依据有几个因素:其一店铺的位置,地段和位置对所经营的业务起到重要影响,而在巴黎某些地段对某些行业的吸引力也较大,形成了某些地区的专业性:比如12区的电脑业,某几个旅游区的免税店等等。有些地区由于人流众多而被炒得非常昂贵,比如Champs-Elysées,St-Germain-des-Prés等等。

  其二店铺的情况,面积大小,临街店面宽度,排列形状,设备情况,业务操作是否实用等等。

  其三是租约本身条款对其价格有直接货间接的影响,比如租约所许可的经营行业,是允许所有行业(tout commerce)还是限定某几种行业、是否允许分租(sous location)、租金、预估的涨幅、有关税务和杂费及重大装修由哪一方负担等等。

  对于租约经营权的估价方法有以下几种:

  第一种同类店铺对比法,一般都根据面积大小和周围近期成交的店铺作相应的比较。但每个店铺的情况都不一样,所签租约条件也不相同,因此得出的结果并不十分理想。

  第二种差额法,这种方法是对比店铺在出租情况下和空置情况下不同的价格差额,即DAB = V(libre) – V(loué),DAB:droit au bail(经营租约价格),V(libre):物业空置价格,V(loué):出租物业价格。空置店铺的价格根据市场上传统的对比法找到,出租的店铺价格则根据租金并计算利息后得出的价格,两者差额则为租约权价格。

  第三种方法是根据未来房租差额计算:这是一种从投资效率角度上出发的比较合理的方法,尤其作为业主本身,即根据租约期限计算市场租金和实际租金的差额,并考虑到货币贬值的因素及所出租物业期限计算得到应有的价格。

       1 – (1+i)-n
  DAB = e —————-
          i

  DAB :租约经营的价格
  e:租金差额,即市场租金-实际租金
  n:租约年份,i:回报率

  对于租约的年份,由于商铺租约的特殊性,为了方便计算,在假设租金涨幅始终限定的情况,一般用一到二期租约,9年至18年。对于其他物业入办公室或库房等等,因其不在商铺租约的法规下,对此只考虑租约期内的年份。

  回报率:根据不同行业因人因地而定,一般以房地产回报率计算较为合理。

  以下是一个大致回报率、租金差额以及租约期之间的比例关系,仅供参考:

  回报率  9年 18年
  12%   5,5 7,25
  10%   5,7 8,2
  5%   7,1 11,69
  0%    9  18

  第四种计算方法,以年度实际租金和市场租金相比后的差额,乘以一个系数,这个系数是由地段和位置决定。比如2005年对一般位置的店铺的系数为3-6,而一流位置的店铺系数则为6-12。这种方法较简单,一般作为参考作用,比如一条街上的一个店铺的租金为15000/年,以150000欧元的租约权顶下(pas de porte),那么它的系数为15000÷1500 = 10如果我们在附近要顶下一个空的店铺,那么就可以拿这个系数作为参考。

五月 8, 2016 |

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