在巴黎房屋转租或分租的一些规定

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在法国租房一直不是一件容易的事情,尤其在巴黎地区更是难事。许多年轻人还是囊中羞涩的在读大学生,面对高昂的房租和苛刻的条件,不得不 转而寻求其它方式的租房,比较常见的方式就是几个人合租一个公寓(colocation)。除此以外,另外一种租房方式也渐渐多了起来,那就是转租或分租 (sous-location),即持租房合同的房客将所租房子的一部分再租给其他人。不过,转租方式原则上是不允许的,因为这种形式容易引发纠纷。所 以,转租或分租最起码的条件是必须获得房东的书面允许。

需获得房东的书面同意

作为房客,如果您希望合法地把所租房子转租一部分予他人,唯一的合法途径是获得房东的书面同意(一些特殊住房情况除外)。

您可以通过带回执的挂号信向房东提出做“二房东”的请求,在信中要说明您为什么要把房子转租予他人,从哪一天开始您准备转租,最重要的是最好要讲明转租的租金是多少。事实上,如果被转租者所要交的租金费用比其直接房客的租金额还要多的话,房东有权要求收取差价。

在解除租房合同的情况下

但通常情况下,房东是不大倾向于同意将房子经其房客之手再转租给别人的,因为这样会减少对房客的约束力。因此,多数房客都是在未经房东同意的情况下 私自转租其住房的,一方面是由于他们不希望遭到房东的拒绝,另外一方面也不想引起房东的猜忌。事实上,如果被房东发现这种未经允许私自转租的行为,一般都 会面临解除租房合约的危险。一旦非法“二房东”被赶走,“二房客”(sous-locataire)也无法逗留了,因为在这种情况下,他成为了非法占房 者。

房东同意条件下的转租或分租合同

如果房东同意其房客将租房转租或分租,那么“二房东”(即转租人)与“二房客”(被转租人)之间的任何约定都不受房东的约束,可以由他们之间自己商 议决定。 虽然转租者和被转租者之间的转租合同订立并不是必须的,但这样一个由双方共同订立的白纸黑字的书面合同,可以避免一些将来可能发生的纠纷。

在合同中,要说明租赁性质及时限,转租的每月租金约定,每月付款期限及付款方式,转租人与被转租人相互间的责任和义务,入住和搬走的条件(形式及通知解除租约的时限)等等。

如果没有签转租或分租合同

如果两者之间没有签订任何形式的租赁合同,一旦出现问题则以民法的相关条款处置。例如,如果被转租人在入住之前没有与转租人一起做房屋状况证明的检 查,那么就会被推定在承租时房子状况良好,而且必须在租赁期间保持这种良好状态。另外,如果签了转租合同,一般要说明提前解除租约的时限,但是如果没有这 样的合同,那么转租人可以要求被转租人在任何时候搬离,但不管怎样,被转租人至少可待三个月。

“二房东”的双重责任

作为直接房客,一旦成为转租人就必须承担双重职责。

首先,作为转租人,他必须遵守转租合同的约定,有责任为被转租人提供状况良好的住房环境并负责维护,他还必须为其保证一个舒适的生活环境。从他这方 面而言,还必须负责一些必要的住房修理工作,分担一部分本应由房东负责的修理任务(例如修理暖气或重装电路等等),这部分费用也可以要求房东负责。

其次,作为房客,转租人与房东之间签有租房合同,必须遵守合同的各项规定,即使自己不住在那里,也必须承担房客应尽的义务。他必须对被转租人的不良行为及过失负责,特别是像房屋受损坏或邻居抱怨噪音等情况。

相反,房东和被转租人之间没有任何相互直接的义务。然而,如果转租人不再支付房租给房东,房东还是可以收取被转租人应付的租金的。

留宿与转租有区别

如果不经房东同意(或者即使遭到房东拒绝),仍然私自将房子转租予他人,这种行为一旦被查出来,房客为此将被解除租房合同。

相反,每个房客都有权自由邀请家人或朋友留宿(héberger)在自己的租房里,无论一两天还是一年半载都不会受到约束。事实上,与留宿者一起分 摊租房的各类费用(包括房租、杂费、电费、煤气、电话费等等)都是允许的,且与分租行为的区别实在不多。但法律上认为房东无权干涉房客的私人生活,因此, 许多私自的转租或分租行为与留宿之间的区别很难分辨,房东很难获知或分辨。

做“二房客”的危险

作为“二房客”,没有法律认可的租房合同的保护,因此,他无法申请任何房补,或者青年担保“Loca-Pass”、地方补贴及工作补贴。

另外,由于没有任何付房租的证明(房租单据),如果以后想自己出去租房,许多房屋出租人都要求这类证明房客经济能力的证明,那么“二房客”就缺少这类重要证明了。

最后,一旦“二房东”的租约期满不再续约,“二房客”无权要求与房东签新合同(除非能证明其与“二房东”曾经是同居关系),只能走人

五月 8, 2016 |

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