有关合伙购置房产的法律问题

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读者提问:孙律师,您好,我是一名自费留学生,也是《欧洲时报》法律栏目的读者,常常拜读您有关法律事务判析的文章,觉得您在民事案件方 面的造诣很高,特此,就我个人在国内与朋友合资购房中遇到的纠纷一事求助于您。我和我的女友在几年前与一对朋友夫妇合伙在中国某市买了位于商业街上一栋商 住两用楼中的一个单位。总价几十万人民币。在各付八万元前期后,由我朋友用他的公积金贷款,双方即逐月按份额还贷款。可不久,这对朋友夫妇因男方暴力行为 而闹了离婚,他们的还款也分开了。由于我在这事上说了几句公道话,为了泄恨,我的朋友就在这房子上捣乱。该房子是2005年买的,一年后也就是2006年 就交付使用了,可我这朋友既不同意出租,也不同意出售,就是让它白白空在那儿,连房产证也不同意去领。因购房时用的是四个人的名字,所以办什么事都得四个 人签字,对他的作梗,我们三人无可奈何。询问国内的律师,他说这事最好的办法是只能与他耗下去。孙律师,这事难道就没有别的法律手段解决了吗? 如果您能帮助我们,实在是太感谢了。盼赐复。

律师分析:这位读者涉及到的问题在法律上称“财产共有制”。

首先要解决的问题是,在法国能不能处理中国的房产纠纷?在国际私法范畴,房地产纠纷属房产所在地国法律及所在地法院管辖。问题是这位读者人在法国, 要向一个法国律师提出解决在中国发生的事情,这就有些困难。中国民法通则里已有明确规定,在中国的房地产,属于中国法律和中国法院管辖,因此这位读者的问 题必须在中国解决。那么中国的法律又是如何规定的呢?

中国立法人于2007年5月16日通过《物权法》,该法去年10月1日生效。该法第八章规定了中国人财产共有制。不动产和动产可以由两个以上单位、 个人共有,包括按份额共有和共同共有。“单位”一概念,似乎在中国法律没有定义。在实际生活中,该词恐怕属于行政概念,民事企业或个体不可能称单位。所以 单位应是政府机构,可是单位和一个普通人一起购买房产,出现纠纷时,单位以什么名义承担责任呢?在法国,国家替“单位”承担责任。

读者与朋友是2005年共同购置房产,他们没有按份额购买,应属于共同共有制。鉴于其中一对夫妇属一方,读者与女友属第二方和第三方,如果这对夫妇 已离婚,这就是四方共有。日常管理中,任何一方都有权力管理,除非有协议。共同房产有重大修理,可以通过四人大会作出决议,决议以三分之二以上份额共有人 通过才有效。

对于他人,共有人享有连带债权,承担连带债务。也就是说,所有的共有人都要对他人无限承担责任和义务。对于共有人内部,各自按份额承担责任,份额的确定以协议而定;无协议以出资金额来定。

所谓“耗下去”不是办法,中国物权法注重当事人协议,即合同。置共有财产时,可以规定共有财产不可以分割。但是中国法律规定,有“重大理由需要分割 的,可以要求分割”。无协议,可随时分割。因分割给其他共有人造成损害的,应给予赔偿。但要注意的是,法律规定的是“损害”,而不是损失。笔者认为“损 害”指恶意行为。而分割时,大家有损失,应无赔偿的责任。

这位读者的共有人中有一人制造阻碍,可以根据上述的中国法律进行管理或最后做分割的决定。怎么分割?能否借助于公证人?四方决定在某公证人面前召开 共有人会议,因法律上没有规定投票通过数额,所以大多数人同意即可为分割依据。决议可以是一方将另一方的份额买下,或者以出售形式来分,然后将决定公证。 如果达不成协议,可以决定拍卖形式。

如果一方故意不到场,那么可以用中国法律规定形式通知开会。

最后一种办法是,可以直接向法院提出分割诉讼,要求法院指定对自己有利的分割形式,让法院来监督分割。

在这里再顺带提一下法国共有财产分割。法国法律规定:不可以强迫共有人处于共有状态,也就是说共有人随时可以要求法院分割,除非有协议。在法国分割 共有财产是劳民伤财的苦事,如果达不成协议,双方当事人都必须请律师,除了一般的手续费,律师还可以在当事人得到的财产中拿一定比例的费用,比例不定。如 果对财产的价值达不成协议,还要请专家鉴定,专家的费用也很昂贵。打一场分财产官司,持续三、五年也是可能的。所以一般情况下,不采取共有制形式置产,而 采取民事地产公司的形式,相关介绍参见《欧洲时报》法律服务版2007年 7 月 11 日登载的《民事地产公司的利弊》一文。

五月 8, 2016 |

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