我是否有权将商业用房改装成餐馆?

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巴黎的陈先生问:我在巴黎三区有一个临街的商业用房,现在租给人家开超市。现在我想把超市收回来改建成餐馆。我给SYNDIC写 信,SYNDIC回信说,根据règlement de copropriété, 所有可能引起干扰共同业主的声音及气味的活动都是被禁止的。SYNDIC的信也没有写清楚到底开餐馆是不是被允许的。请问,什么样的活动可能引起声音和气 味?我该怎样做?

律师回答:

陈先生的问题很有代表性。共同业主规章(règlement de copropriété)通常明确规定哪些行业是被禁止的。但是有不少règlement de copropriété仅仅作出很模糊的规定,例如,规定禁止任何引起扰邻的声音和气味的商业活动。

在这种情况下,很难判断什么样的商业行为可能引起异样的声音和气味。共同业主可能会反对在底层设置餐馆和修建烟囱。这方面的案例纠纷非常多。

一般而言,除了一些特殊的行业(例如造纸业),法律对声音及噪音的范围没有专门的规定,通常由法院根据具体案件,决定一个餐馆或者其他商业行为引起的声音及噪音是否超过了邻居正常可以忍受的程度。

如果邻居认为一个餐馆的声音或者气味超出了正常可以承受的范围,可以请司法执达员进行见证。法院可能指定专家来检查餐馆内部是否安装有专业的排风设 备或其它卫生装置,是否对邻居的生活构成了不当的干扰。如果法官认为餐馆的活动确实对邻居构成干扰,有权责令其装修,也有权责令其永久性关门。

在与共同业主引起法律纠纷之前,房东是否可以擅自将商业场地改装成餐馆呢?

最高法院民事三庭2004年3月31日(pourvoi n°02-20. 964)曾经审判过这样一个案例:一个房东将自己的房产出租给他人作餐馆。根据共同业主规章的规定,任何可能引起干扰共同业主的不正常的声音、烟雾和气味 的活动都是被禁止的。但是,房东未经业主大会同意就安装了烟囱。随后,业主大会投票拒绝安装烟囱及排水设施。房东因此起诉共同房产物业管理处 (syndicat des copropriétaires),请求法院取消业主大会的决定,并请求法院授权安装排水设施。

结果巴黎上诉法院裁定房东败诉,但是最高法院认为上诉法院的决定缺少法律根据。

法院的立场是这样的:共同房产物业管理处无权禁止房东改装餐馆。餐馆不意味着一定会释放异味与异常的声音。Syndicat的任务应该限于监督房东 采取了各种措施避免可能扰邻的声音及气味。但是,如果餐馆装修完后,发现有异常的声音或者气味,syndicat完全有权利起诉餐馆。最终是否构成违反共 同业主规章,由法院作出裁决。

建议陈先生谨慎起见,再次致信给共同房产物业管理处,明确向其询问改建餐馆是不是与共同业主规章相抵触。如果syndicat书面反对或者业主大会投票反对,您可以提请法院取消业主大会的决定。但是,您改装成功后,不排除共同房产物业管理处及其他业主继续找麻烦的可能性。

五月 8, 2016 |

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