商业租约到期前购店铺要注意什么?

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  巴黎15区王太太问:我最近看中了一家店面,经营成衣及小的装饰品,目前房租比较便宜。租约9年,1年后就要到期了,这个店目前的经营人即卖方是一个老太太,年纪大了,打算退休,这几年经营状况也不好,我主要看中的是这个店面的房租比其他地方便宜很多,但是又担心租约到期时房东不续租约或即使续租约,但大幅度提高房租。 请问华律师有何建议?
  华律师答:商业租约到期时一般会出现以下几种可能:一种可能是房东拒绝将租约重新续9年,但是负责向房客赔偿因不续租约给房客造成的损失(l’indemnité d’éviction)。赔偿损失的具体数额一般包括店铺的商业价值、搬迁和重新安置的费用及购买同样价值的一家店需要支付的转让费等(相关规定见法国“ 商法典”第L.145-14条)。  第二种可能是房东拒绝续租约,而且不向房客赔偿因不续租约给房客造成的损失。这在实践中比较少见,一般是房客不付房租等特殊情况下才会出现。
  第三种可能是房东租约到期时延续租约,但是关于租约9年期限到了之后房租将如何涨的问题是续租约的关键。在一般情况下,房东只能按照租约的规定,遵照国家统计局颁布的建筑成本指数涨房租,如果房东不按照该指数涨房租,他必须提供证据证明该场所的商业价值高于目前的房租。如果房客不同意房东不按国家统计局颁布的建筑成本指数涨房租涨房租,可以提交法院裁决,法院一般会指定一个专家对该店铺所在的街区的情况进行调查,如相邻店铺的房租情况,以及是否有增加房租价值的因素出现等,然后向法院提交报告,供法院裁决时作参考。
  综上所述,王太太要买的这家店铺,虽然目前的房租比较便宜,租约9年到期后房东会怎么样,即是否续租约或续租约时房租如何涨,以及如果房东不按照国家统计局颁布的建筑成本指数涨房租,房客是否能够接收等问题都处于不确定的状态。如果王太太确实想买这家店,可以在签署买卖意向书时将房东承诺续租约以及续租约时的房租不得超过一个具体的数额作为条件,如果房东不续租约或续租约但房租涨幅超过意向书规定的数额,买方可以不买,也无需支付赔偿。
  即便如此,如果房东在收到意向书后,对买卖双方提出的这个问题不予答复,或迟迟不答复该如何办呢?最好在买卖意向书中写明房东答复的期限,逾期不答复,视为达成买卖的条件不成立,买方可以不买,也无需支付赔偿。 

五月 8, 2016 |

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