如何与物业公司打交道？

导语：许多物业管理公司（Les Contrats des syndics）的管理人利用合同的复杂性，让房东或房客多付钱。为了限制他们的胡作非为，《资本杂志》为读者提供了一份相当全面的指南，为大家指点迷津。

物业管理公司慷房东之慨乱花钱的事例不胜枚举。尽管10年来政府一再施压，房地产联合会，尤其是Fnaim和Unis一再警告，但滥权弊端依然司空见惯。专家们仔细研究了众多物业管理公司的账目，不论是独立的，还是挂靠大公司的，如Foncia（受委托管理110万套房产）、Lamy（85万套）或 Urbania（45.1万套）等大公司。毫无办法，大多数物业管理公司依然我行我素，哪怕超越黄线。这里有几个合理建议，可以让他们中止这些滥权行为。

日常管理

注意不要在包费之外支付任何服务费。

120到150欧元，这是物业管理公司以管理你们套房的名义平均每年收取的日常费用。这个包费价是可以接受的。可是要注意，经常会有贪心的物业公司！很多管理人养成可恶的习惯，把某些包费的基本服务项目排除在外，然后再慢慢跟您另外收费。例如，巴黎事务所Bernard Dumesnil出租一个会议厅的小时费是25欧元。而在勒阿弗尔（Le Havre），Poulet中介所只因把账目转交给他的继任人，就收取了1296欧元。其它一些物业管理公司自作主张地每月收取数十欧元的公共空间维修簿记录费或看门人作息时间管理费。这些附加费看起来不起眼，但加在一起就会很贵了。最大的维护房东协会之一Arc成员爱弥尔·阿热日计算说：“辞退价往往上涨一半。”

如果坚定地谈判，是可以中止这些滥权行为的。例如，在里昂郊区，Lamy事务所最终被迫把1850欧元的邮件年度费用纳入包费中，而迄今这笔费用是分摊在住宅楼的185个居民头上的。

必须指出的是，政府终于下决心解决这个问题。4月之前，一道部级政令将采纳全国消费委员会（CNC）制定的一份名单。这份名单明确规定了44项属于日常管理的任务。据消费、住房及生活环境联合会（CLCV）的最新统计，逾85%的物业管理公司必须重新签订合同，以符合标准。条件是不要忘了提醒他们。

财政

不要让你们的物业管理公司用公同房产主的钱为他们自己谋利。

招标装修工程、日常杂费、保险等，近60亿欧元长期滞留在住宅楼的银行账户上。但居户很少从中受益。90%的情况下，这笔钱是经过物业管理公司的账户的，后者就趁机利用它生钱谋利。这可不是一个小数目：对于一个大的事务所（管理 1000多份房产）来说，赢利额每年可能超过1.5万欧元。

然而，2000年表决通过的一项法律原则上严格要求以每处共同财产的名义，开一个独立账户。不过，共同房产拥有者在房东大会上可以放弃这项权利。物业管理公司态度很坚决：为了强迫房东们投票表决这个免除条款，他们扬言要房东高价支付独立账户管理费。譬如，物业管理公司领域的大公司Tagerim要向每份房产收取145欧元。Sainte-Foy-les-Lyon住宅楼的居民宁愿维持现状。房东代表委员会主席达尼埃尔·勒什莱特说，“我们拥有自己账户的超额成本每年接近3000欧元。太贵了。”

但是让物业管理公司掌握共同房产的账户是不合适的。为了增加他们的利润，物业管理公司毫不犹豫地最大限度地推迟向供货商（暖气供应商、园丁等）付款。这往往导致后者提价。另外一个常见的恶劣做法是：有的居民如果多交了杂费，就再也看不见自己钱的颜色了。利迪·佩迪做了她位于哥内斯（Gonesse）的住宅楼的义务物业管理委员会成员后，发现一笔5000欧元的钱多年前就该退还给居民。最后要注意，要是物业管理公司倒闭，所有的钱也会消失在斗争中。例如，2008年巴黎一幢小住宅楼的居民不得不将一笔7200欧元的数额一笔勾销。

工程

请仔细留神招标以及物业管理公司在每项工程上收取的佣金。

从楼房正面的重新粉刷，到锅炉的更换，一幢住宅楼的工程加起来会很多。若想降低成本，规则就是进行工程招标。问题在于：最便宜的企业极少是物业管理公司希望引导你们采纳的企业。原因是管理公司是按发票金额的比例付酬的。他们所收的佣金一般介于1%到2%，可是有时也会上升到6%或7%。以互助信贷集团（Credit Mutuel）的物业管理公司Ataraxia为例：他为行政跟踪工程进展收取2%的费用，然后又以技术检查的名义收取4%到5%的费用。工程费不一定经受激烈的竞争，这是毫不奇怪的。里尔的共同房产主让-路易·弗拉芒可以作证。他的物业管理公司给屋顶翻修开出9万欧元的报价,而他却找到了一个便宜60% 的报价。

为了限制这些乱开价乱收钱现象，没有秘诀：应当起码费点工夫，仔细检查数额很高的估费。也可以向物业管理公司提醒2009年的法律。时任住房部长的布坦女士制定的这条法律禁止物业管理公司以合同形式确定工程酬金。UCIM协会秘书长伊巴内斯指明，“酬金应当通过对每项工程进行投票来决定。”

服务公司

小心物业管理公司悄悄地雇用它的子公司。

重新谈判服务合同（园艺、保险等）。但必须经常主动管起这件事，因为物业管理公司很不情愿这么做。物业管理公司时兴的做法是成立子公司，然后就可以 “垂帘听政”，由他们做主了。例如Foncia成立自己的子公司，进行与房地产有关的项目检测，Loiselet＆Daigremont公司成立自己的子公司，提供摄像监视服务。但人们可以质疑这些公司的竞争力。瓦兹河谷省（Val-d’Oise）一座住宅楼的居民长期以为他们的物业管理公司（Foncia）选择的保险公司（Assurimo）是便宜的。一位居民回忆说，“平米价很低，可是面积被高估了30%！”

这难道只是偶然的巧合？可能吧，但要是您的物业管理公司借口手上有更好的公司，为取消一份在有效期内的合同自鸣得意的话，你们最好保持警惕。 1967年的一道法令规定，物业管理公司必须得到房东大会的同意，才能雇用它的子公司。可是法律对违规行为未设任何处罚条例，那么胡来一下又何乐而不为呢？

经常不付款者

拒绝让共同房产主缴纳档案管理费。

据住房信息机构（Anil）披露，近20%的住宅楼存在杂费严重拖欠问题。诚然，物业管理公司对此无能为力。可是许多物业管理公司却很会利用这一形势。他们劲头十足地频频寄发催款信（每次12到15欧元），增加档案管理费（150到300欧元）。因为在能够从拖欠人那里收回这些开支之前，他们先从共同房产账户上提取，并把这些钱放到物业管理公司的账上。不动产法律师勒费夫尔女士叹息说，“住宅楼债务越多，给物业管理公司带来的利润就越大。”然而，这种做法是不合法的。按2006年7月13日的法律规定，只有寄出第一封挂号信之后的开支才由欠款人付。这就把催款信和其它档案费排除在外，而这些费用最终由共同房产人承担。

不延续委任

要求物业管理公司不到30天之内必须准看档案。

甩掉一个坏的物业管理公司并不是一件愉快的事。传统的做法是：临走时，这家坏公司很不乐意把档案交给你们（最长期限是一个月）。因为有些事情是不很清楚的。Loiselet＆Daigremont已经因为隐藏了10来个纸箱的材料，被判3.5万欧元罚款。94省位得利（Vitry）Laverdet 事务所很不高兴被辞退，竟然自己给自己赏了近8000欧元不该得的酬金。房东代表委员会不得不走上法庭要求退还（这个物业管理公司不服法庭判决，提起上诉）。这往往是获胜的唯一办法。