买地盖房谨慎为要

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在一些地少的地区,买地盖房是件相当困难的事。选地的人要根据理想地盘的标准,详细了解各方面情况,其中不妨参考华人传统的“风水”观念,以防不测风云袭来。

选地参考风水

选购盖房地点时,特别需要留意该地带的地貌特征,绝对要避开低洼和曾经塌方的地带,这对以后盖房要付出的成本至关重要,切忌粗心大意,给将来建房留下祸根。再者,即便地皮买得合适,周边如有隐患因素,买地盖房计划也有遇阻遭受搁置的风险。

从风水观点来看,地盘朝向会影响将建的屋舍。朝阳能减少冬天取暖开销,但要避免朝向正南,因为这势必会导致另一面完全朝北。在法国,最理想应是面朝西南,同时还要考虑避开风口和挡雨问题。有些地段离高速交通干线不远,昼夜车辆不停呼啸而过,在某些大风天里,噪音能传得很远。很少房屋能保证今后不被另外新建筑遮挡。法国《民法》的规定只涉及邻里房屋之间必须留出的视野间距,而无法让每幢房子都能享受看到地平线的奢侈。不论卖方多么巧舌如簧,任何人都无法保证所盖房屋前面不再插入另外碍眼建筑,因为那样并不犯法。

选地要慎之又慎

买到一块地,不一定就能取得在上面盖房的许可证。如果地块面积过于狭窄、或所盖房屋的门面离大街不够远、与邻宅不能保持法规确定的距离,建房方案都会遭到拒绝。须提醒的是,遇到坡地要“警惕”:斜度不可超过15%的最高上限。在坡地上盖房,造价肯定会高出一截。因为很有可能需要构筑引水管道系统,还要考虑私家车如何开上坡,如何从坡上连接到公共道路段。为了找平地基,需要平整大片土地,多出许多建房前的准备工作。

选地还要注意土质,劣质地价格便宜,但会有检测土质、打特殊地基等高价开支。岩质和沙石质土壤属于上乘,由黏土、软泥和填方土构成的地质量就次得多,有形成塌方、渗水和滑坡的风险。盖房必须要避开的地段有:地下水层、废弃的地下管道、采石场和泥灰岩矿场。

建房可行性标准

挑选建房地段时,除以上所列问题,还应该明确可行性,其基本点如下:有出行通道、有可饮用水供应网、有供电系统、有排污系统。房屋的水电供应须属于公共部门管理,不受私人制约。还应想到将来生活中的便利因素,如周边环境、住宅的宜居度、是否交通便利、离商店、集市和学校等生活服务点的距离……注意观察周围是否有噪音源、如靠近工商业和仓库地带,是否受到烟尘、异味和车辆来往嘈杂声的干扰。

建房手续申办

首先要取得“城建证书”(le certificat d’urbanisme),此证由市政当局,或者负责地方城建的装备部门颁发。该证使购地人能了解所选地皮是否属于可建筑范围,建房需要具备什么条件。“城建证书”有两类,一种叫“单纯信息书”(le certificat de simple information),另一种是为既定建房方案的运转作准备,目的明确,叫做“预运转证书”(le certificat pré-opérationel)。申请城建证书,两个月内可以获得,证书所列的信息是有时效的,前者为12个月,后者为18个月。证书有效期间,有建筑方案的申请人可以获得“建筑许可证”。如果超过有效期,在城建规则改变的情况下,已经取得的建筑权有可能被削减,甚至被取消。

地界与地皮面积

为了解选购地皮的面积和具体地界,购买人可以要求卖方提供一份由专业土地测量员(un géomètre)制作的定界图和土地丈量图,并据此确定地价,避免今后因界限不清与邻居纠纷。这能保障双方权益,杜绝出现蚕食他方土地的现象。有了实图,买主可以明确自己将建房屋的面积,同时遵守城市建筑物之间应保持的密度。

在未到公证处签订合同前,买主可在意向书里明确表示自己买地就是为了盖房,作为允诺。在这一前提下,卖主有责任向对方说明他是否已经请人丈量了土地。如果意向书内不含有确定地界这一条,可能成为废除交易的原因。买地人在公证人面前签订合同后,尚有1个月的最后考虑期,决定是否放弃购买或是完成合同。如果在公证书上写明土地界定,那么意向书里即使没有列出这条,卖主不承担失责责任(见城建法115条5-3款)。

重视现场观测

交易之前去查看地皮,买主要最大限度尽量多地了解详情。譬如,可以通过观察在湿地上生长的一些植物来了解土质。出售者如果是专业人士,自然对土地质量了如指掌。要是出售者是私人,同样有责任将个人了解的情况作介绍。向周围邻居打听也不失为良策,另外,市政机关或有关的技术服务单位,如果之前曾经对使用这块土地作过调查,也可以向买主提供有关情况。

如果买主进行调查后仍心存疑窦,那就得开展深入的土地研究。问题在于,如果没有签订交易合同,卖主不会接受外人在自己的土地上任意进行勘测。在这种情况下,买地人可以求助于各市镇的“城建与环境委员会”(CAUE),该机构免费提供有关城建和盖房可行性的咨询。帮助购房人选择和确定地皮,以供建房用。分布在法国各地的88个专业中心互联成一片,可以统筹来办理。

买到好地后,必须认真选择气候有利的季节来造房,避免受恶劣天气干扰,或者土壤因遭地下水渗透或水位变化产生问题,贻误工期。总之,购地盖房者只要顺应运势,保持土地的自然平衡,合理投资,一定会如愿以偿。

五月 8, 2016 |

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