关于法国房屋经常遇到的(copropriétaire)共同房产的相关信息

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祝贺您!多年夙愿终于实现:您买了属于自己的房!

确实,购买房屋使您成为房产主人。不过,根据您所拥有的房产类别,您可以成为“货真价实”的房主,或是与他人相互依存的“共同房产主 ”(copropriétaire)。只有购买独立房屋(villa、maison、pavillon……)者才是独立房产主人。如果您买的是一幢大楼里 的套间房(appartement),即既有个人产业部分,又有共同所有部分,您同左右邻居于是都是“共同房产主”,大楼是你们的“共同房产”(la copropriété)。不过,如果您买的是独立房,但它属于一组房产,拥有者是不同的两人或两人以上,那么您仍然属于“共同房产主”之列。小区式的花 园房(pavillon)也因同样原因,可以成为共同房产。在共同环境内生活,人人都必须遵守规章,只有这样,才能保证个人的自由不受侵犯。以下简单向您 介绍共同房产区的活动内容和规定。

共同房产管理有规章

既是共同房产,必然有所有房产主应该遵守的规章(règlement de copropriété)。该规章制度必须包括的内容有:相关楼盘的用途、共同使用部分和私家使用部分的分配划分、共同使用部分的管理方式、全体房产主大 会(assemblée générale)安排以及公共杂务费用分摊要点。

共同环境的安全和保护也属于规章范围。例如禁止使用煤气在户外烧烤、不能在公共场所堆放个人物件或是危险品。规章里还可以包括建议性的非强制性条 文,目的在于改善集体生活环境,或是协调日常活动,使之更方便,更融洽。例如公共设施的安装、外部门窗色调的统一,开辟绿地,等等,共同业主都可以在全体 大会(简称为AG)上以民主方式讨论决定。

当您买了自己的套房,自然而然就成为了共同房产主,但法律上不存在书面文件,说明您接受或是不接受上述规章制度;您在买房办理手续时,会收到有关的规章文件。

公家和私家范围要分清

要注意的是,个人在属于私产范围内的地盘,可以自由决定一切(例如装修、增加内部设施),属于同他人共有的部分,任何动作事前都必须征求全体房产主 大会同意后才可动工。另外,即便在您自己所有的房产范围内,在墙上开启一个新窗户都有严格规定,应向有关人员咨询后再作决定,免得邻里间产生纠纷。

管理共同产业的关键人物

一个共同房产必须由专门的理财人管理,叫做syndic。这位理事可以是专业人士,也可以从共同产业主中推举;一般的小型住户团体比较倾向于采取后 一方案。对于负责管理全体户主共同财产的这位人物,无论他是专业的还是志愿者,全体大会必须确实了解其身份符合法律规定,即具有治理房产的资格,有未过期 的专业执照;他在银行里拥有经济担保(garantie bancaire)和民事责任保险(assurance responsabilité civile)。理财管理人的任期一般是一年,最长可以担任三年。

管理人同管理单位间签有合同,合同中写明报酬金额(包括固定部分及特定项目提成率)和管理项目内容。理事者的职责主要是管理日常事务:保障共有财产 部分的保养和维修、负责雇用或撤换人手,例如园丁、守门人、清洁工等。所有由理事经手启动的保养维修工程,都由其本人记载在《维修保养登记册》内,注明他 的资格、写上日期、工程性质、完成全体大会表决选定工程的情况,等等。

管理人对所有房产主负责,处理与他们有关的信件,通知开全体大会、同共同房产主的代表机构“共同房产主工会”(syndicat des propriétaires)协同研究支出情况,负责收杂费(charges),列出明细账目,在发生房产主拖欠纳款情况时,代表房产主与司法单位交涉, 协助后者执行决议。

共同房产主工会

共同房产主工会又称《工会委员会》(conseil syndical),是由全体大会选举产生的志愿者小组,代表全体房产主利益,是维系管理人和住所各家房主之间关系的纽带。管理人建议进行的保养或维修工 作,工会有权确定其执行方式,并“货比三家”,挑选质量和价格比最佳的企业承包。该组织应该对管理人的工作进行监督和检查,及时发现和纠正账目漏洞。它并 可以以维护全体房主利益之名,将部分房产主告上法庭。反之,个体房主也有权控告共同房产主工会。管理人的工作如果有问题,工会可向对方发出带回执的双 (AR)挂号信,要求他召开全体房产主大会。在对方拒绝的情况下,工会有权在发出催促后,自行召开大会。

共同房产主全体大会

共同房产主全体大会在正常情况下每年召开一次,就共同房产现况进行讨论。全体大会必须在上年度开支结算后6个月内召开,会前以挂号邮件方式向每位房 产主发出通知。房产主是否参加由个人决定,因为会上将讨论与家家户户有关的事宜,最好还是参加。在不能出席的情况下,可以将本人投票权委托给其他人,邻 居、朋友、亲戚或配偶;但不能委托给管理人、他的配偶及在他手下工作的职工。会议通知书必须在会前15天到达房产主手里,并附上下列文件:预算方案、头一 年开支明细账目、债权债务情况、需要在大会上讨论表决的工程合同或需要改变的维修公司合同,等等。

全体大会如何进行?

要想在大会上提出您建议的方案,事前必须将它以带回执挂号信方式寄给管理人,列入大会讨论日程。开会那天,所有与会者需要签到(不能出席但委托他人 者也计算在内),以便了解缺席情况,事后可以给他们寄去大会情况汇报。统计人数的另一原因是通过决议需要一定数量的保证,出席人数过少会使会议无法正常进 行。

共同房产主全体大会开会第一项是选举执行主席,管理员是当然秘书,另有两个是监票人。大会然后任命共同房产主工会,对于管理员提供的账目和完成的工作给予(或不给予)交卸清楚证明书(donner quitus)。

根据事前决定的日程,大会将提案一项项交付与会者讨论、辩论,最后以表决方式作出决定。每次的提案都由执行主席明确提出,同时通知与会人若是希望它通过所需要的票数。每次表决时,为达到多数的标准,所需票数会因为议案的重要程度高低而变化。

执行“千分制”计算票份额

在投票时,各家各户拥有的票份额并不相同,计算方式采用所谓的“千分制”(millième),也即同是一户人家,由于在共同房产楼内占有的面积大 小不同,因而每户人家拥有的投票比例也是不同的。这并不等于拥有最大比例的人家可以垄断会议。按法律规定,如果一户房产主拥有的票比例超过了其他所有房产 主所有的总和,前者超出部分会被取消,最高限只能与其他所有人的总和相等。大会日程经过大家讨论后进行表决,只需要在场份额的简单多数便可获得通过。所有 议案讨论后表决结束,全体大会便可宣告结束。大会将拟出会议纪录(procès-verbal),同样以挂号邮件方式寄给所有的房产主人。

五月 8, 2016 |

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