房屋不能住,房客该不该起诉房东?

0

元旦前几天,王先生楼上邻居管道漏水,造成王先生住宅的天花板大幅脱落,大有天塌下之势。消防员紧急到场,不允许任何人再进入住宅。幸亏数月来王先生得到多方朋友慷慨接待,否则真的要露宿在腊月里的巴黎桥洞下。

出事后,王先生曾找楼上邻居做了现场记录,之后再与他联系,邻居就回答说不是他的事;找物业,物业说是房东的事;找房东,房东回答是保险公司的事。 王先生向自己的保险公司申报受灾,一周后保险公司派专家检查现场,估价赔偿金。做完记录后,专家称必须将现场报告提交另一个部门,审批后再通知王先生。但 一个月后,仍杳无音信。房东这时候开始发挂号信催王先生交房租。交房租?王先生心里无法发泄气愤,就决定起诉房东。

我们暂且不论王先生是否应起诉房东,先看看楼上的邻居有无责任?查看双方的现场记录,邻居的保险公司名字、保险合同、号码都有,所以他才会理直气壮 地说:有事找保险公司。那么,王先生也有保险公司,然而为什么迟迟不为投保人赔偿呢?保险公司说的“研究以后再赔偿”完全属于托辞,因此王先生应该首先告 自己的保险公司。

在决定打一场官司时,总要衡量费用和得失。如果起诉保险公司,只能获得几千欧元的赔偿,而律师费加执达员费用最少也要1500欧元,这还没考虑上诉 官司费用。就算一审官司打赢,也只不过赔几千欧元,而且还必须等几个月。关键是眼前的问题解决不了:到底交不交租金?如果交,房子没修没法住,如果修理, 谁出费用?

问题的关键就转到了房东身上。究竟应该怎样起诉房东?要考虑房东反驳的理由:房客买了保险,有事就该找保险公司,法律规定房客必须买保险。因此从表 面上看,根本不应起诉房东。然而消防员说过,这房子危险,不能住人。这点非常重要,根据民法典规定,房东出租房产,必须向承租人保证房子可以住人。现在, 所租的房子已空了几个月,由于危险没有人敢进去,房东应承担所有的责任。因此应该起诉房东。

像房屋修理这类案子,应该采用简易程序,即 procédure en référé 。首先房客自己请一家装修公司估价,然后凭估价单立即起诉房东。有的法院可以在几个星期后就开庭,因为装修案有一定的紧迫性。诉讼请求可以这样提出:强迫 房东在最短时间装修好出租的房屋,否则每日罚几百、甚至几千欧元的罚金。也可以要求法院同意房客自己装修,装修费用见估价单。要求法官判房东报销装修费、 部分律师费以及一切与本案有关的费用。最重要的是要求法官同意不交房租,直至装修好为止。

可是,这场简易官司的弱点就是房东会反驳:本案的负责人不是房东,而是保险公司。那到底是房东还是保险公司的责任?首席法官是不能作出决定的。必须 由法院来决定。如果真是这样,王先生还必须在外继续“流浪”数月;正常官司很慢,被告律师总会找各种理由拖延开庭答辩。还有诉讼费用的问题。

说到这里,这场官司该不该打呢?

如果从综合条件考虑,如:房子好、租金低、环境好、不易找到此类房子,官司就应该打,而且房客必须证明自己在保险公司那里所做的一切努力都已失败, 不妨连保险公司一起诉讼。但是,像这位王先生的住房条件,就差政府机构颁发禁止住人的命令了,这场官司就不值得打。而且王先生以前的保险公司已经拒绝投 保,原因是楼上还会漏水。因此,就算官司赢了以后还是会漏水,即使赔偿损失也不过几千欧元,还不够诉讼费用。还是另找房子为上策。

在这种情况下,房客应该立即以挂号信方式通知房东,要求紧急装修。如无效应,应立即将钥匙也用挂号信寄给房东。但交钥匙的最好方式是将钥匙交给自己 的执达员,再由后者通知房东取钥匙。交钥匙非常重要,因为不交意味着自己仍要承担一切租约责任,万一又遇漏水,或者他人占房,这都是房客的责任。另外,交 钥匙之日就是解除合同之日,也就是不交以后租金之日。

这时,等待房东的起诉,随时应诉。至于两个月的押金,可以通过房东的起诉以反驳的形式讨回。

最后,租金是否要付?鉴于本案中的房东有严重违约行为,房客有权不交租金。

五月 8, 2016 |

发表评论

法国华人黄页 www.huangye.fr
跳至工具栏