房产买卖中卖方的义务

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房产交易中,卖方必须提供房产的完整信息,使买方在充分了解所有情况的前提下购买。所以法律规定,必须进行房产相关项目的技术检测。此外,卖方必须采取一切措施使买家安全享有财产。

(一)技术检测材料
技术检测材料必须包括不同项目的检测结果,并作为不动产出售先合同的附件列入。如果没签署先合同,则直接附在买卖合同里。材料必须包括以下内容:
含铅量:所有1949年1月1日建造的全部或部分用于居住的房屋的卖方,必须进行含铅风险检测。检测报告的有效期为一年,必须附在先合同或正式买卖合同内。如果检测结果显示,铅浓度低于法律规定的标准,之后的买卖就不再需要制定新的检测报告。即使检测报告显示含铅,也不影响出售,只是双方必须确定由哪方承担相关工程费用。同时,这份报告必须提交房产居住人、施工人员及省长。
石棉:卖方必须提交给买家一份是否含石棉的证明书。签先合同时,公证人会要求卖方提供该证明。目前石棉检测的有效期无限。这一检测涉及所有建筑房产(除建筑许可日期在1997年7月1日之后),无论用途(居住、商务等)。若涉及共有不动产,则必须同时检测共有部分和专有部分。若检测发现有石棉,必须在报告中明确指明含石棉的材料和产品状况。根据不同的检测结果,产权人的义务也不同,可能只是简单的定期检查,也可能是实施工程去除石棉。
白蚁及其它食木虫:根据省政府的政令,被列入危险区域的不动产,卖主必须提供是否有白蚁和天牛的检测报告。这份检测结果,必须是在签署先合同或买卖合同之前的6个月内完成的。如果不动产技术检测报告不含相关白蚁等内容,而实际情况中存在白蚁,买方可因隐藏瑕疵而提起诉讼,买卖合同中任何卖方免责条款都将无效。
内部煤气设施:如果是出售居住用途的房产,在内部煤气设施安装超过15年的情况下,必须进行检测。检测报告有效期为三年。若无该报告,合同里就不能有关于隐藏瑕疵的免责条款。
技术与自然风险:如果房产位于以下区域,卖方必须告知买方存在的风险。包括被列入技术风险防范区或自然风险防范区内;根据政令被列入地震危险区。风险评估报告必须作为附件列入出售或购买的先合同及任何出售合同。每次买卖,必须重新进行风险评估。卖方还必须告知买家房产所遭受的灾害,及卖方就此灾害而收到的保险赔偿。
能源表现检测:包括正常使用的情况下,房产能源实际消耗或评估的数量,改善能源表现的建议。作为参考信息,这份检测报告有效期为10年。
内部电力设施:2009年1月1日起,出售全部或部分居住用途的不动产,若内部电力设施安装超过15年,必须检测,以评估危害人身安全的风险。其有效期为三年。
非集体卫生设施:2013年1月1日起,检测合格证必须作为附件列入买卖合同中。
除了以上材料,卖方还必须提供四类信息:
面积测量:如果是小区或大楼中的一公寓房,卖方必须告知买家出售的不动产面积。有些地块不需要,比如酒窖、停车位、车库及面积不足8平方米的地方。如果是几个地块组成的不动产,其中有些地块的面积不足8平方米,必须考虑公寓房总面积,包括不足8平方米的地块。测量的面积必须在先合同及买卖合同中明确表述,否则合同无效。如果买家发现标示的面积和实际面积差异超过5%,可在签署正式买卖公证书的一年内提起诉讼要求减低房价。
游泳池安全:2004年1月1日起,新建的私人游泳池,个人或集体使用,都必须符合防止溺水风险的安全标准。卖方必须提供给公证人,由建造商或安装方交给他的安全指标的技术说明。
雨水回收设施的相关信息:卖方必须告知未来买家是否有雨水回收设施,如有,必须符合现行标准。政府决议明确了回收屋顶水外部使用(浇水)或内部使用(只限卫生间用水及洗地板)。产权人必须保证其良好运行及设施保养,还必须制定并定期更新卫生记录本,之后转交买家。
污染风险:如果一片土地上存在需要审批的设施,卖方必须告知买家这一设施的存在,其带来的危险或不便。若卖方是这一设施的经营人,必须书面告知买家他的经营活动是否造成化学操作或化学品库存。买卖合同必须指明完成了这一手续。此外,他要告知未来的产权人土地污染情况。这份报告必须列入先合同或买卖的任何相关合同。

(二)相关物业费
出售大楼中的一套房屋时,物业管理公司会寄给公证人物业管理费用的明细清单。主要包括预付款和之前未付清的物业管理费。这份材料的费用由相关业主承担。如果是大楼中的一套房屋,卖方必须把截止到买卖合同签署日的所有款项付清。
根据1965年7月10日法律的第20条,必须由大楼的物业管理公司出具证书,该证书有效期为一个月。如果未提供该证书,公证人在买卖后的15天内通过带回执的挂号信形式通知物业管理公司该房产的转让。物业管理公司也有15天期限,通过司法执达员的途径反对将房款支付给卖方。公证人同时通过带回执的挂号信形式,通知物业管理公司买家的联系方式。
此外,任何购买人或签署先合同的买家都有权了解保养手册记载的信息,卖方可向物业公司有偿取得副本。这一材料包括房屋的保险合同、实施主要工程的年份、公共设备的维护合同等。

杨敬青(Cécile YANG)
巴黎谢福合公证事务所
地址:CHEUVREUX NOTAIRES,77 Bd Malesherbes-B.P. 179,Paris Cedex 08
电话:0144901527/ 0153426519

五月 8, 2016 |

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