法国房地产价格指南

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据法新社2010年3月24日报道,全国房价总体下降中包含了极大的差异。不少地方市中心房价今年可望上涨1%到3%,特别是巴黎。但“周边”市区的降幅少则5%,多则 10%。

据法国不动产联合会(Fnaim)提供的信息,旧房房价两年来明显下跌(2009 年跌4.9%,2008年跌3.1%)。但此前连续十年大幅上涨:2003年涨14%,2004年涨15.5%,2005年涨10.9%,2006年涨 7.2%,2007年涨3.6%。

据地产信贷的专家分析,由于“待售房源持续不足”,许多房主不愿以低于他们的估价数抛售房产,导致房价居高不下。房产商估计2010年旧房交易量会 略有回升(+5%到+10%),但包括商店在内的混合型房屋不算在内。2009年的交易量是51.3万套。但两年来交易量共计锐减了30%。

房地产危机看来已经过去。巴黎及大巴黎地区的房地产交易量开始回升,但价格仍低于 2008年。

新房

得益于塞利埃(Scellier)法,新房销量继2008年锐减44%之后,2009年大幅回升,基本恢复到2006年的水平,主要买主是购房出租的投资者。

塞利埃法与前几项鼓励购房的措施相比,优点是给予投资人的实惠更多,而且计算方法简明扼要,一般人一看就明白。估计这一趋势2010年还会延续。国家总是支持房地产业的,因为必须维持就业。

议会几经犹豫之后,不加更改地延续了购房出租减税优惠,但条件是新房需有低能耗建筑标志BBC。

但新房库存锐减,机遇不很多。结果是:新房价格趋于稳定,甚至有的还略有上涨。但价格仍然比2008年低。单元套房低5%到10%,独立房屋低幅更多。

  • 贷款利率始终低而又低

2月份,房贷利率再次下降。15年贷款利率除了保险之外,降到3.5%,20年的贷款利率降至3.6%,较1月份降了0.1%。还贷期更长的利率降 幅小一点,只有0.05%。房贷利率的下降是普遍的。月供的减幅是12%,全部贷款节约的资金超过30%。购房者的购买能力新增了14%。譬如,如果一个 人2008年月供是1000欧元,20年可贷款146573欧元,如今他可以贷166180欧元。

但是,地产信贷机构认为,“今年年底的形势不明朗”,特别是通胀因素大,利率极可能上调。如果出现这种情况,势必影响房地产市场。

  • 利率上升的达摩克里斯剑

房地产承建促销商觉得困难的是,六个月之后会是怎样的情景。利率总有一天会提升,这是一把真正的达摩克里斯剑。他们不知道政府是否会延长应于6月 30日到期的无息贷款(PTZ)额增倍措施,市镇府有无足够的资金为“地皮通行证” (Passfonciers)措施提供资金来源等。

旧房

旧房市场虽然未得到与新房一样的支持措施,但也出现复苏迹象。大巴黎地区的交易量去年第4季度较前一年增长了44%。

18个月里,由于房价下跌和利率下降,购买力提高了20%。家庭的偿还能力提高到15年来的最高水平。这一切反映在房价上。一年当中,房价的平均减幅在巴黎只有4%,在上塞纳省(Hauts-de-Seine)是5.5%。

  • 地区情况改善

全国的交易量都有所回升。大巴黎地区2009年下半年开始,外省秋季起,交易量均开始回升。其结果一样:交易量恢复到2007年的水平。平均成交期缩短:三分之一的房屋不到一个月就售出。谈判余地缩小:一年前是20%,现在只有7%。待售房的质量和数量都在下降。

  • 房价跌幅较小的原因何在?

失业率的上升对需求影响很小。法国人坚信,买了房总比没买好。假如失业,与银行谈判还贷条件总比与房东谈判容易。此外对退休的担忧、股市表现得令人 失望、对银行系统牢固性的怀疑、对通胀率东山再起的担忧,特别是,再也看不到房价下跌之日,这些都使法国人最终还是看好房地产。

这也是房价跌幅较小的根源。

  • 房价上涨的前景预测

房价上涨的因素确实存在,但也很有限。第一、利率再降的余地几乎没有。如果利率上调得幅度大且快,市场的复苏就会戛然而止,而且会降低家庭的购买 力。第二,经济形势也不利于增加购房预算。1999年,购买一套50平米的住房需花6.8年最低工资(Smic),今天需要9年多。

巴黎房市重新回升

巴黎房市刚刚复苏,房价就飚升起来,甚至出现房源匮缺迹象。

按市场价出售的房屋出手得非常快。交易很流畅,购房者很多:2009年底出售一套房子要70天,现在缩短到40天。

业内人士指出,由于房价下跌,拥有相应预算的有购房意向的人增多。他们不一定是寻找一笔好买卖。有些房子不到48小时就售出了。

这种强劲的复苏主要受益于银行松动了贷款条件,同时利率又很低。

另一个原因是很多房价明显下降。危机使卖主校正了售价,使之回落到2008年夏季的水平。

巴黎西区质量好的传统房屋的校正幅度介于5%到8%,而质量差的校正幅度介于12%到15%。

(疏桐编译)

五月 8, 2016 |

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