签约后发现房子的面积比合同上的少怎么办?

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  有一个人与售房者签了预售房合同(PROMESSE DE VENTE),房子的总面积为110平方米,其中包括15平米的搁楼(MEZZANINE)。买房人请建筑师设计装修,尤其是要去掉搁楼,因为搁楼对他毫无用处。建筑师在测量房子时发现搁楼距屋顶的高度不到1.8米,因此这套房子的面积按照法律规定不应该算搁楼的面积,也就是说房子的实际面积应该是95平米。在这种情况下,买房者是否可以用这个理由拒绝签最终的售房合同(ACTE DE VENTE DEFINITIF)?

  根据加雷斯法(LOI CARREZ),在出售一栋楼里的一套房子时,售房者在预售房合同里就应该保证房子面积的准确性,并将面积写进预售房合同里,如果出现误差,且误差超过总面积的5%,买房者有权要求降低房价。

  预售房合同里注明的面积要符合居住面积(不包括阳台、露台、储物室、地窖和车库),房子地面与房顶的高度不能低于1.8米。以上例子的搁楼距屋顶的高度不到1.8米,所以不应该计算在房子的总面积里。15平米的误差大大超过了总面积的5%,因此完全有理由向售房者要求减价,减价的幅度根据误差的大小来决定。在签最终售房合同之前,需要请专业人士来测量房子的面积,再要求售房者降低房价。如果双方达成协议,就要通知公证人协议的结果,将新面积和新房价写进最终合同里。

  在上诉前,要签售房合同。如果售房者不同意降低房价,买房者可以向大事法院提出上诉,要求按照法律规定执行(降低房价)。但是法律要求必须要签最终售房合同,向大事法院上诉必须请律师,因此买房者要看降价的钱是否值得花律师费去要。

  无论是与售房者协商还是上诉法院,重新测量房子的面积这个步骤是一定要做的,而且要请专业人士(建筑师、测量专家),费用根据房子的大小在75-250欧元之间,这样做可以得到房子面积的证明,这个证明对后面的程序是必不可少的。测量证明上必须写明测量者的名称和地址、测量日期、楼号、测量面积的具体细节,包括居住面积和附加面积(玻璃游廊、储藏室等)以及加雷斯法规定的不算在住房面积之内的面积(阳台、露台、储物室、地窖和车库)。买房者用这个测量证明就可以开始与售房者交涉,争取协商解决问题。

  与售房者协商降低房价,根据加雷斯法得出房子的精确面积。如果原来的房价是275000欧元(110平米),平均每平米2500欧元,买房者应该要求降低37500欧元(即15平米乘2500欧元),新房价应为237500欧元(95平米)。买房者将降低房价的要求写双挂号信给售房者,同时把测量证明附在信里。

  如果售房者坚持原来的价格,或在一个月的期限里没有答复,买房者就要再寄一封催告信(MISE EN DEMEURE)给售房者(双挂号信),要求售房者在8天内回复。售房者同意降低价格,双方签订最终售房合同,公证人将在预售房合同加入新条款(新房价),买房者又拥有7天的思考期,7天过后就不能反悔了。如果售房者拒绝回答,买房者就只有先把合同签了,按照原来的价格付款。

  买房者要想拿回应该减价的那部分钱,就要向大事法院起诉,同时可以要求给予赔偿,起诉必须在签订最终售房合同后的一年内,而且要请律师来打官司。如果您有所有的证据,尤其是测量证明,一般官司可以打赢。假如由于售房者的恶意所为,使买房者蒙受经济损失(如被迫把家具存放在家具仓库,租房费用和旅馆费用等),买房者还可以要求赔偿,但要明确指出遭受的经济损失与售房者的错误之间的因果关系。

五月 8, 2016 |

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