年龄影响租约经营范围

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刘女士:我最近要买一个服装店。有一个花店的老板已经80岁,即将退休。他向我转让他的租约权(droit au bail),向我保证他的租约合同是不限制经营范围的租约(bail tous commerces)。我想知道,这种不限制经营范围的租约权是不是从某个年龄起自动生效? 我们签转让合同时,这一权利是不是自动写进合同中呢?如果不是,有没有其它证明文件以保证我的权利?我是否需要卖方给房东写信表明退休的意思,才能获得一个不限制经营范围的租约呢?

律师:事实上,您的卖方并不真正享有一个“不限制经营范围的租约”,因此您也不会自动获得这样一个租约。一般而言,商业租约对房客从事的经营活动都有特别限制,如果房客要转让租约权,必须征得房东同意,房客要改变经营范围也必须通过房东同意,而且须遵循特定法律程序,新房客从事的经营活动也必须经房东同意。

但是,商法典第145条51款赋予即将退休的商人一个特别权利,他可以把商业租约转让给希望从事不同于他现在经营活动的继任者。这种情况下,商业租约可以不遵循法律惯常规定的限制条款,买方可以从事与卖方不同的经营活动。 尽管这样,被转让人也要注意遵守法定转让程序,这点非常重要。房客要把因退休而转让租约的事通过司法传达人(huissier)告知房东,在告知信中注明转让价格和继任者要从事的经营活动。房东有两个月考虑期,他可以用同样价格买回租约,或接受房客的转让和即将进行的新经营活动。如果房东在两个月内不作答复,视为接受;如果房东不同意,双方可以提请大事法院裁决。

根据情况, 如果新经营活动与法律规定的房屋使用目的、特点及状况不符合,房东可以用所要进行的新经营活动不符法律规定为由反对这一转让。例如,新的经营活动不符合建筑物的建筑规定,或给周围水源造成污染等理由。房客如果认为房东的拒绝没道理,也可以提请大事法院裁决。如果房东接受此转让,新的租约也不能因此成为不限制经营活动的租约,而只能在旧房客通告信中提到的经营范围内进行经营活动。

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五月 8, 2016 |

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