合租房屋注意事项

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【欧洲时报网】导语:从经济上来讲,合租住房是一种流行的居住方式。但是如果同住者不付房租或者退租,就可能会导致麻烦出现。我们建议您在签署住房合同前要谨慎。

如今,合租已经不再是年轻人或大学生的专利,这种住房模式也吸引了越来越多的老年人和单亲家庭。

应该说,合租方式明显减轻了租户的经济负担。但无论怎样,合租都可能引起很多问题,应该在签署房屋租约的时候保持警惕把这些风险考虑在内。

当其中一名合租者不付房租时,会发生什么?如果我的合租者退租,我是否仍能继续租住?我的父母给我当房屋担保人,他们是否也自动成为我合租者的担保人?当我退租时,是否能拿回押金?

适用法律条例

合租不存在特别的条例,仅取决于出租房屋的性质。如果出租房是“空的”,您可以享受1989年7月6日法律,这对租客有利:

  • 押金限制在1个月的房租;
  • 每年的房租都根据房租参考指数(IRL)进行调整;
  • 可退还的杂费和修理费根据相关法令执行(1987年8月26日n°87-713和n°87-712);
  • 与房主解除租约的提前期限

如果出租房是带家具的,期限一年、可以续租(可能大学生的住房合同为9个月),房屋租约要遵守第L.632-1至632-3条住房建筑法规。这项法 规对房客的保护与租住空房的房客来比要少得多:租住带家具房屋的租客不受到任何法规的涉及,尤其是在保证金、杂费以及合同附属文件方面。此外,房主还可以 在租约中加入希望的条款。比如,房客须承担所有杂费,包括大型维修的费用;或者房客须缴纳相当于6个月房租金额的保证金!

签署租约

在签署租约时,要非常仔细地阅读每项条款,因为它在您可能遇到麻烦的时候,能起到保护您权益的作用。

所有的合租者都应该签署住房租约。这份租约可以保证您在遇到纠纷时权益受到合法保障。

注意!如果您想把房子转手出租,或者留宿别人,理论上讲您无权收取费用。如果您这么做,房东有权在第二天就让您卷铺盖走人,而无需提前通知。

如果您没有签署住房租约,仅跟房客达成协议就住进来,那么这位房客离开后您也必须离开,除非您提前与房东达成了协议。

建议

在签署住房租约时,要保证不会因为其中一位合租者离开,您也必须解除房屋租约。

同时,在租约上也要白纸黑字写明,如果您无须因其他合租者离开而离开,房东应同意您有权介绍新的合住房客。

共同承担条款 (Clause de solidarité)

目前,这项条款很难被限制。该条款对房东来讲非常有利,相反而言,大多数包括这项条款的合同对房客来讲就很被动。

这项条款具体来说都包括什么呢?在一名或几名房客不付房租的时候,您必须替这些人支付所租住房合同剩余期限的所有房租及杂费。空房租约期限为3年, 带家具住房的期限为1年。因此,有时候您可能不得不在已经离开所租房子之后,还要支付后面房客的欠款,而您可能从未见过这名房客。

注意,您交给房东的押金可以被用来支付这笔费用。

建议

认真了解合同内容!根据民法典第1202条,“共同承担责任并不被默认,需要被明确规定。”

明确地说,只有在合同中注明共同承担责任的时候,这项条款才能生效。共同承担条款并不是必须的,但是合同会明白注明每个房客都顶盖对房屋租金的总额负责,直到合同到期。

否则,如果每个房客都仅对自己租金部分负责,房东就不得不在发生麻烦的时候分别起诉。

担保

为了预防房客不付房租的情况,大多数房东都会要求房客提供担保。要当心连带担保(Caution solidaire)。

比如说,在父母为孩子提供担保的情况下,当孩子无法支付房租时,应该由父母支付。

但是要当心:房东经常强制要求签署连带担保。也就是说,父母可能会被要求支付所有合租者的房租,甚至要为他们孩子离开出租房后发生的欠房租现象埋单。

建议父母与房东协商,仅签署简单担保(Caution simple)的合同,确定一个有限的担保期限(12个月,16个月…)。如果出现未付房租的显现,父母也仅仅对自己孩子的房租负责。

建议

向房东建议租房通行证(Loca-Pass不得超过18个月),这种担保模式不超过18个月,在未支付房租的情况下,在3年内向房东支付最多18个月的房租,每月最高2300欧元。

一般情况下,有工作合同,实习合同,或者是有奖学金的人就可以申请到租房通行证。申请过程是先与房东签约,然后再寄相关材料给发放Loca-pass的机构(因为所需材料里包括租房合同的复印件)。

保险

一般来讲,租客都应该购买住房保险。那么对于合租来讲,是不是每位合租者都应该购买住房保险呢?

根据1982年6月22日的法律,房客必须保证合租没有风险,并每年向房东提供保险证明(Attestation d’assurance)。

近年来,大多数房东或是房地产中介公司会强制要求所有合租者提供一份住房保险证明,在这份证明上要包括所有房客的名字。

建议

对出租房投保是一项法律规定的义务,但是这并不足以保证个人的日常生活。最好以个人名义签署一份包括多种风险的居住保险。

与房东解除租约

如果您希望在约满前,在其他合租房客之前解约,应该考虑几个问题以避免产生额外纠纷。

即使推荐接替自己的租客,合租房客也应该提前3个月(在某些情况下提前1个月;带家具住房要按照合同规定的期限),给房东邮寄需要回执的挂号信,通知希望提前解除租约。

这种做法可以令合租者和其担保人从寄给房东解约信那天起,不再支付其它可能的未付房租。除非合同上有共同承担条款:房客即使离开出租房也应该负责原合同期限内发生的未付房租现象。

建议

在还钥匙的那天,最好做一份房屋状况清单,以确定需要进行的修复工程等是否需要自己负责。

取回房屋押金

如果您是唯一离开出租房的房客,很难取回押金。

房客在签署住房租约的时候向房东缴纳押金,房东有权在整个出租时期保存押金。

根据1989年7月6日法律,押金数额不得超过1个月的房租(不含杂费)。押金由合租成员共同承担。

理论上讲,从交还钥匙那天算起的两个月内,在房屋跟入住时签署的房屋状况相符合,或者比正常损毁程度低的情况下,房东应该退还房客的押金。

实际上,有时候在合租情况下,提前离开合租房的房客不可能收回自己缴纳部分的房屋押金。

建议

如果您离开房屋时,房屋状况良好,可以要求接替您的房客付给您当初缴纳的押金。这点也可以在合租条约上注明。

合租条约或协议

为了避免纠纷,制定一份需要共同遵守的合租条约或协议是个简单有效的办法。这份文件由所有合租者签署,并人手一份。合租协议上可以尽可能细化可能出现纠纷的解决办法。

比如:

  • 规定个人空间和公共空间的范围
  • 盘点公共家具和个人家具
  • 确定合租成员如何分配房租、杂费和居住税
  • 分摊共同支出的方式(保险、其它发票)
  • 留宿外人的规定
  • 关于宠物的规定
  • 共同空间部分维修规定
  • 接替合租者的新房客
  • 在合租成员之间就公共空间或事务做出决定的方式

(张新编译)

五月 8, 2016 |

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