房东出售房屋,房客有哪些权利?

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房客和房东之间签署的租房合同(bail)具有法律效力,它规定了双方的权利和义务。租约合同不能想中止就中止,房东亦不能瞒着房客出售房屋,因为在此情况下房客有些权益应受到保护,本文即为您详细解释相关权益。

一、房东公开售房意向

1、通知房客

租房合同规定房东出租住房以3年或6年为限,在这一期限内房东必须保证房客能够正常居住,如果房东想出售房屋,必须通知房客,房客可在6个月内做出答复。请注意,这一时限与通知解除租约的时限不同,因为后者只有3个月。

出租合同的签约人(bailleur)要将房屋出售的意向通知到与租约有关的各方。根据有关保护房屋居住者权益的1975年12月31日法律,房东 必须在进行售房交易之前用带回执的挂号信通知房客,否则视为通知无效。另外,信中必须写明房屋的售价及出售条件。这一通知可被视为房东向房客提供的一份房 屋买卖交易要约(offre)。如果房客是一对已婚夫妇,通知必须寄给夫妇两人。

2、优先购买权

收到房东的要约后,房客可以行使优先购买权。也就是说,如果房客表示希望买下自己正在居住的这套住房,那么他在接受要约时享有优先权。不过,如果房 屋交易只发生在房东与其第四亲等以内的亲属或姻亲之间时,房客就不能享有优先购买权了。而且如果房东希望带租约出售房屋的话,房客也不能享有优先购买权。

二、房客的回复

从房客接到房东发出的售房要约之日起计算,要约的有效期为两个月。如果房客答复表示接受房东信件中提出的出售条件,在寄出答复后的两个月内还可以取 消购买。如果房客在答复信中说明购房需要贷款,那么对要约的接受就会以取得贷款为条件,并且解约期限延长到4个月。过了这一期限,房客就不再享有要约中规 定的出售条件了。这时,房东若决定以更优惠的价格或条件出售房屋,房东或公证人必须通知房客。如果一个月内房客没有接受要约,房东才可以将房屋卖给别人。

三、建筑整体出售

房东想出售的如果是一整幢建筑,可以带租约出售,也可以不带租约出售。每户房客都有权利在房屋售出后的两年内继续住在原来的那套房子里,即使在此期 间租房合同已经到期。对于已经租住此地6年以上的房客,这一期限还可以延长到30个月。而如果楼房中有10套以上的住房,房客的租房合同甚至可以在房屋售 出后再延长6年。但此时房客将不再享有优先购买权。

房东也可以建议每户房客买下他们的住房,为此他必须分别给每户房客寄发带回执的挂号信,这封信就相当于要约,信中还须附有所有有关房客的名单。此外,房东需要提供的信息也将更加全面,其中包括:

  • 房屋出售的分期说明、房东和房客各有哪些权利;
  • 共有房产的一般章程,并标有房东所付杂费和房客所付杂费的比较;
  • 当时的贷款条件、是否适用1%住房贷款;
  • 每平方米的平均价格、对居住在此的房客是否有优惠;
  • 有关能否通过租赁或购买重新获得住房的信息;
  • 房屋的维护状况,须附上最近5年来所做过的工程简介和未来近期与中期的工程计划;
  • 该套出租住房的价格、建筑整体分割描述。

希望成批出售住房的房东若不能提供专业公司出具的检测结果和技术数据,对房客发出的售房通知将被视为无效。

四、房客针对新房东的权利

如果房东出售房屋时您的租约仍有效,那么您享受不到优先购买权,并且房屋易手时可能也得不到房东的通知。这时,公证人有义务告知您相关信息。如果公 证人没有通知您,新房东却来收房租,您可以要求其出示房产本(titre de propriété)。这时租约的履行条件不变。事实上,从买卖双方签署房屋交易合同(acte authentique)起,新房东就接手了旧房东的所有权利和义务,因此必须遵守租约的一切规定,即使想结束出租也必须等到租约到期。

五、纠纷的处理

现实生活中与房东买卖房屋相关的纠纷还真不少。有的是房东出售一栋超过10套住房的建筑时没有向租户提供足够的信息;有的是房客收到带有欺诈性的通 知,令其感觉自己被赶到了大街上。还有的房东通知房客要在租约达到一定期限后卖房,拥有优先购买权的房客因为买不起而不得不搬出去,后来却发现房东根本没 想卖房,而是把它租给了别人。在这种情况下,房客不能再要回住房,但可以获得损害赔偿。幸好以上纠纷并不经常发生,另有两种情况则更常见——房客对房东的 通知有争议,以及房客无法行使优先购买权。

当房东向房客通知售房意向太晚时,该通知被视为无效,租房合同将自动续约,房客无需求助司法部门,可直接通知房东续租住房。如果通知中有不合法之 处,房客须请求法官裁定通知无效。如果房客没有收到其有权获得的房屋出售信息,或者房子在他不知情的情况下被卖给了别人,那么房客可以请求法官命令房东对 其做出赔偿。为此,房客可以去房屋所在地的地方法院,也可以去省调解委员会,该机构由房屋出租者代表和房客代表机构组成。

链接:

对于70岁以上、毛月收入在法定最低工资(SMIC)1.5倍以下的房客,房东在出售房屋时必须为其找到替代住房,并且地点邻近,住房条件符合房客的要求。

很多房客误以为自己居住多年后,在房屋出售时可自动享有降价。其实唯一获得价格优惠的方法就是与房东协商。

五月 8, 2016 |

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房东出售房屋,房客有哪些权利?

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房客和房东之间签署的租房合同(bail)具有法律效力,它规定了双方的权利和义务。租约合同不能想中止就中止,房东亦不能瞒着房客出售房屋,因为在此情况下房客有些权益应受到保护,本文即为您详细解释相关权益。

一、房东公开售房意向

1、 通知房客

租房合同规定房东出租住房以3年或6年为限,在这一期限内房东必须保证房客能够正常居住,如果房东想出售房屋,必须通知房客,房客可在6个月内做出答复。请注意,这一时限与通知解除租约的时限不同,因为后者只有3个月。

出租合同的签约人(bailleur)要将房屋出售的意向通知到与租约有关的各方。根据有关保护房屋居住者权益的1975年12月31日法律,房东必须在进行售房交易之前用带回执的挂号信通知房客,否则视为通知无效。另外,信中必须写明房屋的售价及出售条件。这一通知可被视为房东向房客提供的一份房屋买卖交易要约(offre)。如果房客是一对已婚夫妇,通知必须寄给夫妇两人。

2、 优先购买权

收到房东的要约后,房客可以行使优先购买权。也就是说,如果房客表示希望买下自己正在居住的这套住房,那么他在接受要约时享有优先权。不过,如果房屋交易只发生在房东与其第四亲等以内的亲属或姻亲之间时,房客就不能享有优先购买权了。而且如果房东希望带租约出售房屋的话,房客也不能享有优先购买权。

二、房客的回复

从房客接到房东发出的售房要约之日起计算,要约的有效期为两个月。如果房客答复表示接受房东信件中提出的出售条件,在寄出答复后的两个月内还可以取消购买。如果房客在答复信中说明购房需要贷款,那么对要约的接受就会以取得贷款为条件,并且解约期限延长到4个月。过了这一期限,房客就不再享有要约中规定的出售条件了。这时,房东若决定以更优惠的价格或条件出售房屋,房东或公证人必须通知房客。如果一个月内房客没有接受要约,房东才可以将房屋卖给别人。

三、建筑整体出售

房东想出售的如果是一整幢建筑,可以带租约出售,也可以不带租约出售。每户房客都有权利在房屋售出后的两年内继续住在原来的那套房子里,即使在此期间租房合同已经到期。对于已经租住此地6年以上的房客,这一期限还可以延长到30个月。而如果楼房中有10套以上的住房,房客的租房合同甚至可以在房屋售出后再延长6年。但此时房客将不再享有优先购买权。

房东也可以建议每户房客买下他们的住房,为此他必须分别给每户房客寄发带回执的挂号信,这封信就相当于要约,信中还须附有所有有关房客的名单。此外,房东需要提供的信息也将更加全面,其中包括:

·房屋出售的分期说明、房东和房客各有哪些权利;
·共有房产的一般章程,并标有房东所付杂费和房客所付杂费的比较;
·当时的贷款条件、是否适用1%住房贷款;
·每平方米的平均价格、对居住在此的房客是否有优惠;
·有关能否通过租赁或购买重新获得住房的信息;
·房屋的维护状况,须附上最近5年来所做过的工程简介和未来近期与中期的工程计划;
·该套出租住房的价格、建筑整体分割描述。

希望成批出售住房的房东若不能提供专业公司出具的检测结果和技术数据,对房客发出的售房通知将被视为无效。

四、房客针对新房东的权利

如果房东出售房屋时您的租约仍有效,那么您享受不到优先购买权,并且房屋易手时可能也得不到房东的通知。这时,公证人有义务告知您相关信息。如果公证人没有通知您,新房东却来收房租,您可以要求其出示房产本(titre de propriété)。这时租约的履行条件不变。事实上,从买卖双方签署房屋交易合同(acte authentique)起,新房东就接手了旧房东的所有权利和义务,因此必须遵守租约的一切规定,即使想结束出租也必须等到租约到期。

五、纠纷的处理

现实生活中与房东买卖房屋相关的纠纷还真不少。有的是房东出售一栋超过10套住房的建筑时没有向租户提供足够的信息;有的是房客收到带有欺诈性的通知,令其感觉自己被赶到了大街上。还有的房东通知房客要在租约达到一定期限后卖房,拥有优先购买权的房客因为买不起而不得不搬出去,后来却发现房东根本没想卖房,而是把它租给了别人。在这种情况下,房客不能再要回住房,但可以获得损害赔偿。幸好以上纠纷并不经常发生,另有两种情况则更常见——房客对房东的通知有争议,以及房客无法行使优先购买权。

当房东向房客通知售房意向太晚时,该通知被视为无效,租房合同将自动续约,房客无需求助司法部门,可直接通知房东续租住房。如果通知中有不合法之处,房客须请求法官裁定通知无效。如果房客没有收到其有权获得的房屋出售信息,或者房子在他不知情的情况下被卖给了别人,那么房客可以请求法官命令房东对其做出赔偿。为此,房客可以去房屋所在地的地方法院,也可以去省调解委员会,该机构由房屋出租者代表和房客代表机构组成。

链接:

对于70岁以上、毛月收入在法定最低工资(SMIC)1.5倍以下的房客,房东在出售房屋时必须为其找到替代住房,并且地点邻近,住房条件符合房客的要求。

很多房客误以为自己居住多年后,在房屋出售时可自动享有降价。其实唯一获得价格优惠的方法就是与房东协商。

五月 8, 2016 |

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