房产买卖中继贷款:如何操作?

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想在旧屋还未出手时买新屋,从银行获得预借款是最理想的解决方案,但条件是要看清楚这里面的微妙之处,尤其在目前的金融环境下,银行都收紧了贷款条件。

想换房的人都深有体会,同时买进新房和卖出旧房简直是“不可能完成的任务”。如果不愿意先卖掉旧房、找一个临时住处等待买入新房,那么最好的办法就 是向银行申请一笔中继贷款(prêt-relais),即银行先借给你旧房的售房款,让你用来购买新房,等最后旧房卖出后再还给银行。

基本原则

理论上看,这一做法毫不复杂:银行通常最多借给你24个月,在这期间你每个月偿还利息,等你卖出旧房后再一次性偿还本金。但实际操作起来其实要求相 当严格:银行会要求对待售房产做精确的评估,贷款的数额也将根据房况和房子卖出可能所需的时间而定。而更不利的是,由于房产市场的整个环境存在不少困难, 如房价上涨放缓、房屋售出的时间延长等,银行也收紧了发放贷款的条件,并且将贷款额降到了待售房屋价格的70%到60%,而且如果贷款人没有还完的房贷的 话,还要再减去尚未偿还的数额。因此要想得到贷款,最好向银行出示尽可能多的能说明你的房屋真实价值的证明材料,或是一开始就签一份无中止条款的预售房合 同(compromis de vente)。不同银行提供的贷款服务也不尽相同,你可以视自己的具体需要选择。

纯粹中继贷款和结合附加贷款

如果你要买的房子与卖出的房子价格相同或者更低,可以只签一份中继贷款合同,即俗称的“sec”。而实际生活中这种情况很少,因为大多数人都是卖掉 小房换大房,何况银行也不喜欢这种做法,他们更喜欢长期贷款以赚取更多利息,因此申请一份纯粹的中继贷款一般要比同时申请一份长期附加贷款更困难。如果你 的贷款申请属于前者,最好找自己原来的银行,它会比较容易接受已经熟悉的客户;而如果是带附加贷款的中继贷款,你的选择面就宽多了,可以比较不同银行的条 件再做决定。

延期支付利息

要想减轻每月还款的压力(尤其是当你要卖的房子还没付完月供时),可以选择延期支付中继贷款的利息,即你无需每月偿还利息,而是在贷款到期或卖出旧 房时和本金一起偿还。汇丰银行将还贷宽限期定为12个月,其他银行一般都是24个月,而还有一些银行,比如邮局银行,尚不允许延期还利,但承诺会考虑这一 问题。不过,即使你能申请到延期还利,尤其是在信贷收紧的大环境下,也要明白这一选择可能会使你的还贷费用略微增加。过了12个月,没还的利息自身又会产 生利息,而且有时候选择延期还利银行会要求提高利率(如汇丰、兴业银行等)。

减轻每月还贷负担的另一个做法是和银行谈判延迟偿还附加贷款的本金,即在一定的时间内只支付利息,待还贷压力减轻一些后再偿还附加贷款的本金。

中继贷款谈判宝典

  1. 将多家银行放在一起比较。因为它们的利率和贷款服务(例如能否延期还利、能延多长时间、能否提前还贷、手续费的高低、担保条件等)各不相同。在目前信贷收紧的背景下,找一家网上中间商(例如 http://empruntis.com 或 http://Meilleurtaux.com 等)是增加贷款成功率的明智做法。
  2. 比较附加费用。和任何贷款一样,要特别留意手续费的高低。例如有些银行是不标明中继贷款或补充贷款手续费的(例如里昂信贷、邮局银行等),而且各个银行的上限也不相同。另外,各家银行根据您个人的具体情况所要求的担保(押金或抵押)也可能有差别。
  3. 出售房产时不要太贪心。不要过高估计您的待售房产的价值,银行很可能会要求对其做一次甚至几次评估,如果它认为您的开价太高,可能不会批准贷款。即使它给 了您贷款,过高的标价从市场的角度来看也是有风险的,因为如果您按此价格卖不出,很可能最后不得不廉价出售以归还贷款,因此相对于银行贷给您的金额来说就 等于丢了钱。
  4. 不要害怕选择中继贷款最长期限。在一些银行(如BNP巴黎巴、汇丰等)里,越短期的贷款可能在利率上越划算,但其实相差并不大。选择最长贷款期限可以让你更加从容,万一在预计的时间内没有卖出房子的话,无需重签一份贷款。
  5. 谈好条件,要求在提前还款的情况下无需付费。如此一来,如果你的房子最终卖出的价格高于银行的预借款,那么不仅可以还上中继贷款,还可以用余下的部分提前偿还一部分你的第二份贷款。但要注意,并非所有的银行都提供这一便利。

春光 编译

五月 8, 2016 |

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